افراز ملک مشاع و مراحل قانونی آن چیست؟


در این مقاله قصد داریم تا درباره نحوه افراز ملک مشاع و مراحل قانونی برای انجام آن اطلاعات حقوقی جامع و کاملی را به شما عزیزان ارائه دهیم.

هنگامی که ملکی بیش از یک مالک داشته باشد، مالکان هر کدام می توانند به صورت رسمی و قانونی صاحب سهم خود باشد.

به این منظور هر یک می تواند از طریق افراز ملک مشاع سهم خود را از دیگری جدا سازد. در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.

افراز ملک مشاع چیست؟


به طور کلی در صورتی که ملکی بیش از یک مالک داشته باشد، اگر مالکان هر کدام بخواهند مال خود را از یکدیگر جدا کنند، می توانند از طریق افراز ملک مشاع نسبت به این عمل اقدام کنند.

در حقیقت افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و تفکیک سهم هر یک از شرکا ملک می باشد.

به عبارت دیگر می توان گفت افراز ملک مشاع نوعی تقسیم مال غیر منقول مشاع است که مالکان هرکدام از این طریق سهم خود را از دیگری جدا می نمایند.


مراحل افراز ملک مشاع


به طور کلی در صورتی که جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته باشد، می توان با طی مراحل زیر نسبت به افراز ملک مشاع اقدام کرد. این مراحل عبارت اند از:

۱- مرحله اول : در صورت پایان یافتن جریان ثبتی ملک درخواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک داده می شود و در اداره ثبت رسیدگی و تصمیم گرفته می شود.

تصمیم اداره ثبت ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است.

با این حال در صورت وجود محجور یا غایب بین مالکین درخواست افراز در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک می باشد.

۲- مرحله دوم : مسئول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکا، ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده، بایستی رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع نماید.

نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی پلاک مزبور بررسی می کند که جریان ثبتی خاتمه یافته یا نه و در مورد ملک مزبور سند مالکیت معارض وجود دارد یا خیر. سپس پرونده را به نظر مسول واحد ثبتی می رساند.

۳- مرحله سوم : پس از تایید خاتمه جریان ثبتی و عدم وجود معارض در سند مالکیت مسول واحد ثبتی به نقشه بردار ماموریت می دهد تا نقشه افرازی از ملک مورد نظر تهیه و به مسئول واحد ثبتی بدهد.

مسئول واحد ثبت پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را در مورد قبول یا رد درخواست و نحوه افراز اعلام می کند.


افراز ملک مشاع در چه مواردی غیر ممکن است؟


افراز ملک مشاع تحت شرایطی امکان پذیر نمی باشد. این شرایط عبارت اند از:

  • تقسیم به موجب قانون منع شده باشد.
  • شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند.
  • هر گاه تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکاء باشد تقسیم ممنوع است. (اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، نیز جایز نیست.)
  • در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
  • تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز کدام است؟


به صورت کلی دو مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز وجود دارد. این دو مرجع عبارت اند از:

محاکم دادگستری در سه مورد زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند:

  1. زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز،‌ دادگاه های عمومی حقوقی محل هست.
  2. اگر بین مالکین محجور یا غایبی باشد نیز افراز در صلاحیت دادگاه است.
  3. اگر درصدی از ملک مشاعی از یک پلاک مشاعی مجهول المالک باشد، افراز ملک در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.

منظور از ملک مجهول المالک، آن است که مالکش مشخص و معلوم است اما درخواست ثبت نکرده است.


مراجع ثبتی


در صورتی که عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز ملک مشاع ، اداره ثبت می باشد.


نکاتی که در طرح دعوای افراز ملک مشاع باید در نظر گرفت


دعوای افراز در محاکم با ارائه دادخواست افراز ملک مشاع مطرح می شود و باید به طرفیت کلیه مالکین اقامه شود در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد.

اگر برای یک ملک سند مالکیت صادر نشده باشد و در خصوص حدود بین مجاورین اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود، افراز اموال مشاع امکان پذیر نیست.

هر زمان که املاک دولتی با اشخاص ثالث مشاعاً مالک باشند، مسکن و شهرسازی میتواند بدون لحاظ تشریفات قانونی، صرفاً از اداره ثبت درخواست افراز نماید.

در مورد خانه های سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن و شهرسازی، اداره ثبت مکلف است افراز و تفکیک را انجام دهد.

برای مالی که در رهن است نیز می توان افراز اموال مشاع را انجام داد.

پس از افراز نیز همچنان از این ملک، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته است در رهن مرتهن خواهد بود.