بیع شرط چیست


در این مقاله قصد داریم تا بدانیم بیع شرط چیست و چه احکامی در قانون مدنی دارد.

ابتدا یه تعریف بیع شرط پرداخته ، سپس با ذکر مثال احکام بیع شرط در قانون مدنی را بیان خواهیم کرد.

بیع شرط یکی از انواع بیع محسوب می شود. نام بیع شرط در ذاتش واژه “شرط” به کار برده است.

بنابراین بیع شرط بیعی است که در آن شرط می شود هرگاه، فروشنده ظرف مدت معین و تعیین شده تمام یا قسمتی از ثمن را پس بدهد حق فسخ معامله را خواهد داشت.


مثال برای بیع شرط


فرض کنید فروشنده ماشینی را به خریدار فروخته است و در آن شرط شده که اگر فروشنده ظرف یک ماه از تاریخ معامله پول مشتری را پس بدهد بتواند معامله را فسخ کند.

حال اگر در آن قرارداد ذکر نشود که حق فسخ معامله با وجود پس دادن تمام ثمن یا پول ممکن است یا اینکه با وجود پس دادن قسمتی از پول هم حق فسخ وجود دارد باید این چنین در نظر بگیریم که حق فسخ با وجود پس دادن تمام ثمن ممکن است.

در واقع بازگشت مبیع و جنس فروخته شده به فروشنده منوط به وفاداری فروشنده در پس دادن ثمن است .در غیر این صورت طبق قانون، بیع قطعی می شود و مالکیت مشتری بر مبیع ثابت می شود.

البته طبق قانون ثبت مالکیت مشتری بر مبیع ثابت نخواهد شد و طبق این قانون بیع شرط تخصیص خورده است.

کسانی که از بیع شرط قصد بیع را نکرده اند طبق آنچه در قانون مدنی و ماده ۴۶۳ مورد حکم قرار گرفته در صورتی که فروشنده در بیع شرط واقعا قصد بیع نداشته باشد احکام بیع در آن جاری نخواهد شد.

برای مثال اگر معلوم بشود که قصد فروشنده مثلا قرض کردن است احکام بیع در آن صدق نخواهد کرد.

بیع شرط چیست


نحوه تعیین شرط در بیع شرط چگونه است؟


حال که دانستیم بیع شرط در قانون مدنی چه احکامی دارد ، لازم است تا درباره نحوه تعیین شرط در بیع شرط صحبت کنیم.

لازم است به نحوه تعیین شرط ضمن این بیع بپردازیم. اولین نکته ای که برای تعیین شرط در بیع شرط لازم است در نظر گرفته شود این است که شرط و عقد باید همزمان باشند و به نظر می رسد در صورت تفاوت این دو در زمان بیع شرطی واقع نخواهد شد.

نکته ای دیگر این است که آن شرط باید دارای مدت معین باشد. زیرا باعث جهل و باطل شدن شرط می شود.

در بیع شرط با منعقد شدن عقد، مالکیت مبیع به خریدار منتقل شده است، البته با یک شرط خیار فسخ برای فروشنده.

ناگفته نماند این حکم مطابق حکم قانون مدنی است و طبق قانون ثبت این امر تخصیص خورده است و خریدار مالک محسوب نمی شود بلکه آن مال وثیقه ای برای طلبش در نظر گرفته می شود.

لذا اگر طبق قانون مدنی ، حق فسخ فروشنده مالکیت خریدار را در معرض خطر و تزلزل قرار می دهد.


منافع مبیع در بیع شرط چگونه است


حال که دانستیم بیع شرط چیست ، لازم است تا درباره منافع مبیع در بیع شرط صحبت کنیم.

در بیع شرط منافع مبیع متعلق به خریدار است. و این تعلق منافع به خریدار با اینکه فروشنده خیار فسخ دارد منافاتی ندارد و همچنان که بایع یا فروشنده خیار دارد هم می تواند تصرف در مبیع کند و از منافع آن استفاده کند.

حال اگر فروشنده اقدام به فسخ معامله کند منافع بعد از فسخ طبیعتا برای فروشنده می شود اما منافع قبل از فسخ برای مشتری می باشد.

بیع شرط چیست


مثال برای منافع در بیع شرط


فرض کنید مال مورد بیع شرط یک باغ است و مدت ۶ ماه برای پس دادن ثمن و فسخ قرارداد مدت وجود دارد . حال اگر در مدت این ۶ ماه باغ میده دهد، میوه ها متعلق به مشتری است.

در حالتی دیگر تصور کنید که فروشنده در ماه پنجم معامله را فسخ کرده اما میوه هایی روی درختان آماده چیده شدن هستند. در این حالت حتی اگر فروشنده فسخ کند؛ چون فسخ نسبت به آینده اثر دارد خریدار می تواند آن میوه ها را برای خود برداشت کند.


نحوه تصرفات خریدار در بیع شرط


حال که دانستیم بیع شرط در قانون مدنی چه احکامی دارد ، لازم است تا نحوه تصرفات خریدار در بیع شرط صحبت کنیم.

مشتری نمی تواند در بیع شرط، تصرفاتی کند که منافات با حق فروشنده یا بیع داشته باشد. به عنوان مثال حق فروش آن را به غیر ندارد زیرا مالکیت وی قطعی نیست، ماده ۴۶۰ قانون مدنی:

در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.

نکته ای که در بیع شرط باید به آن دقت کرد این است که خریدار، فارغ از اینکه حق انتقال ندارد نمی تواند کاربری مبیع را عوض کنید.

به عنوان مثال: اگر زمین کشاورزی یا زراعی به عنوان بیع شرط معامله شده خریدار حق ندارد آن زمین را مسکونی کند و…


امکان اجاره دادن یا انتقال منافع در بیع شرط‌


حال که دانستیم بیع شرط چیست ، لازم است تا درباره امکان اجاره دادن یا انتقال منافع در بیع شرط صحبت کنیم.

همان طور که گفتیم در بیع شرط، فرد حق ندارد که عملی انجام دهد که منافاتی با حقوق بایع داشته باشد.

بنابراین گفتیم که حق انتقال عین را ندارد . اما سوال اینجاست که آیا اگر عین مال را نمی تواند انتقال بدهد، منافع را هم نمی تواند انتقال بدهد؟

در پاسخ باید گفت خریدار نمی تواند منافع مبیعی را بیش از مدت حق فسخ به کسی واگذار کند.

برای مثال اگر حق فسخ تا ۲ ماه است اگر خریدار برای ۳ ماه اجاره بدهد این امر نافذ نیست برای مازاد مدت.

ماده ۵۰۰ قانون مدنی در این باره مقرر می دارد که:

در بیع شرط مشتری می‌تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد باید به وسیله‌ جعل خیار یا نحو آن، حق بایع را محفوظ دارد والا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.


فوت فروشنده در بیع شرط


حال که دانستیم بیع شرط چیست ، لازم است تا درباره فوت فروشنده در بیع شرط صحبت کنیم.

اگر در بیع شرط، فروشنده فوت شود حق فسخی که به ورثه او منتقل می شود و اگر ورثه وی متعدد باشند باید اتفاق نظر در فسخ یا عدم فسخ داشته باشند و کسی نمی تواند فسخ کند و دیگری فسخ نکند. به اصطلاح حقوقی تبعیض در فسخ ممکن نیست.


پس دادن ثمن در بیع شرط


حال که دانستیم بیع شرط چیست لازم است تا به نحوه پس دادن ثمن در آن بپردازیم.

منظور از اینکه ثمن رد شود به خریدار یا پس داده شود به خریدار این است که بتواند هر نوع تصرفی را که می خواهد در آن انجام دهد.

حال اگر خریدار ثمن را قبول نکرد فروشنده می تواند با سپردن آن به دفتر دادگاه یا حاکم معامله را فسخ کند.

رد ثمن چیست ؟

رد ثمن شرط ایجاد خیار فسخ برای فروشنده است بنابراین تا ثمن پس داده نشود حق فسخی نخواهیم داشت.


مطابق قانون ثبت بیع شرط چیست ؟


حال که دانستیم بیع شرط در قانون مدنی چه احکامی دارد ، لازم است تا به مفهوم بیع شرط در قانون ثبت بپردازیم.

طبق قانون ثبت بیع شرط معامله با حق استرداد محسوب می شود و در نتیجه برخلاف آنچه مطابق قانون مدنی گفتیم مالکیت مبیع به خریدار منتقل نمی شود. پس خریدار در بیع شرطی طلبکار با وثیقه محسوب می شود.

پس می توان گفت که مبیع در رهن وی حساب می شود. و خریدار برای گرفتن طلبش فقط از آن مال می تواند پولش را وصول کند.


نتیجه گیری


بیع شرط در قانون مدنی به این معناست که بیعی انجام می شود با این شرط که اگر فروشنده در مدت معین مبلغ و ثمن خریدار را پس بدهد، قرارداد فسخ بشود. لذا اینجا رد ثمن، فسخ ضمنی و فعلی محسوب می شود.

طبق قانون ثبت بیع شرط معامله با حق استرداد محسوب می شود و در آن برخلاف قانون مدنی انتقال مالکیت رخ نمی دهد و مبیع در نزد خریدار هم مانند مال رهنی و وثیقه ای در دست وی خواهد بود.