5/5 - (1 امتیاز)

مزایده ملک مشاعی


در این مقاله قصد داریم تا نحوه مزایده ملک مشاعی را به طور کامل و جامع خدمت شما عزیزان ارائه دهیم.

اگر ملکی بین چند نفر مشترک باشد یعنی یک ملک دارای چند مالک باشد (مشاع) چه دلیل این شراکت ارث باشد یا هر چیز دیگری. می توانند نسبت به تقسیم آن بین خود توافق کنند؛

برای مثال خانه ای دو طبقه باشد و طرفین توافق کنند طبقه اول برای یک نفر و طبقه دوم برای دیگری باشد این توافق معتبر است‌. اما بحث ما در جایی خواهد بود که طرفین نتوانند توافق کنند و به نظر واحدی نرسند.

حال باید توسط اداره ثبت، سهم هر یک از طرفین مشخص شود و به او داده شود که به آن افراز میگویند اما گاهی ملک، قابل افراز نیست. در اینجا است که دادگاه باید با درخواست شریک، دستور فروش ملک را بدهد و پول آن را بین طرفین تقسیم کند.


درخواست افراز ملک مشاع


گفتیم که در ابتدا از طرف دادگاه، دستور فروش و یا مزایده مال داده نمی شود؛ بلکه اگر طرفین برای تقسیم مال بین خود، توافق نکنند؛ باید از اداره ثبت درخواست افراز را بخواهند.

افراز به معنای جدا کردن سهم مشترک و مشاع شرکا از یکدیگر در تقسیم مال به نسبت سهم آنان است. علت شراکتی بودن و مشترک بودن ملک و زمین ممکن است متفاوت باشد.

برای مثال دو نفر با هم پول گذاشته اند و زمین یا ملکی را خریده اند و یا این که زمینی به آنان ارث رسیده باشد.


برای افراز ملک باید کجا برویم؟


باید دقت کرد که در این زمینه ( مزایده ملک مشاعی ) اگر ملک مورد نظر سند رسمی دارد و یا اینکه جریان ثبتی آن تمام شده است باید به اداره ثبت محلی مراجعه کنید که ملک در آنجا واقع است.

واحد ثبتی نیز ملک را بعد از انجام تشریفات مخصوص خود افراز می کند یعنی سهم هریک را تعیین می کند. اما اگر جریان ثبتی ملک به پایان نرسیده باشد از دادگاه عمومی درخواست افراز به عمل می آید.


قابل افراز نبودن ملک


ملک ممکن است به دلایل گوناگون قابل جداسازی سهم شرکا و یا قابل افراز نباشد؛ در این صورت با گواهی مبنی بر عدم قابلیت افراز ملک که اداره ثبت یا دادگاه صادر می کند می توان از دادگاه، درخواست دستور فروش ملک را تقاضا کرد.


قابل افراز نبودن ملک


وقتی قابل افراز نبودن ملک مشخص شد با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و تنظیم دادخواست فروش ملک مشاع و پیوست کردن تمامی مدارک از قبیل گواهی عدم قابلیت افراز به دادگاه مربوطه فرستاده می شود.

دادگاه پس از رسیدن دادخواست، بدون تعیین وقت رسیدگی، دستور فروش ملک را صادر می کند و دادنامه را به بخش اجرای احکام ارسال می کند تا از طریق اجرای احکام ملک به مزایده گذاشته شود.


چه کسی باید درخواست فروش ملک را به دادگاه بدهد؟


هر یک از شرکا می تواند درخواست مزبور را تقاضا کند و لازم نیست همگی حاضر باشند و امضا کنند بلکه وجود یک نفر کافی است و آن یک نفر باید در دادخواست نام همه شرکای دیگر را در بخش خوانده و خواندگان درج کند.


به چه دادگاهی برای فروش ملک مشاع باید برویم؟


با توجه به ملک و شهر آن، دادگاهی که ملک در آنجا قرار دارد صالح است و باید در آنجا درخواست را تقدیم کرد. به عنوان مثال اگر ملک در شیراز است دادگاه شیراز صلاحیت رسیدگی دارد.


دادگاه برای مزایده ملک مشاع


در بالا گفتیم که دادگاه بلافاصله بعد از دستور فروش، دادنامه را به بخش اجرای احکام ارسال می کند. در اینجا دادورز اجرای احکام پس از ثبت و تشکیل پرونده، کارشناسی را برای تعیین و قیمت گذاری ملک مشخص می کند.

هر نظری که کارشناس ارائه کرد؛ توسط طرفین یعنی شرکا قابل اعتراض است؛ اگر طرفین اعتراضی نداشتند بخش اجرای احکام آگهی مزایده را منتشر می کند و روز و ساعت مشخصی را برای مزایده اعلام می کند.

اگر ملک به فروش برسد مامور اجرای پس از کسر هزینه ها سهم هر یک از شرکا را از پول ملک می دهد.


نکاتی درباره مزایده ملک مشاع


اگر دادگاه دستور فروش بدهد؛ باقی شرکا یا خواندگان نمی توانند به آن اعتراض کنند. دادخواستی که یکی از شرکا به عنوان خواهان تقدیم می کند؛ باید اسامی تمام شرکای دیگر در آن درج شود و اگر ملک ورثه ای است باید اسامی تمام ورثه در آن درج شود.

اگر ملک مشاعی که درخواست دستور فروش آن شده توقیف شده باشد توسط طلبکاران دادگاه درخواست را قبول نمی کند. همانطور که گفته شد دادگاه در صورتی دستور فروش می دهد که ملک غیر قابل افراز باشد.


هزینه مزایده ملک مشاع


هزینه هایی که در این راستا انجام می شود به جز هزینه های مربوط به اداره ثبت، یک مورد هزینه دادخواست یا درخواست فروش ملک مشاع است که چون درخواست غیر مالی است؛ هزینه آنچنانی نخواهد داشت.

اما اگر دادگاه، دستور فروش صادر کند و اجرای احکام کار را انجام دهد و ملک را به مزایده بگذارد هر آنچه ملک به فروش رفت یک بیستم آن (نیم عشر) توسط اجرای احکام کسر خواهد شد.

برخی معتقدند که هزینه اجرایی در اینجا اخذ نمی شود چون دادگاه حکم صادر نمی کند و صرفا دستور می دهد اما ماده ۱۰ آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع به کسر هزینه های اجرایی اشاره کرده است.


قوانین مربوط به مزایده ملک مشاع


ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷:

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.


ماده  ۹ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع


در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره ی اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول، اقدام می کند.

ماده ی ۱۰ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع:

وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز، پس از کسر هزینه عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام، تقسیم خواهد شد.


نتیجه گیری


دستور فروش ملک مشاع در جایی کاربرد دارد که یک ملک بین چند نفر مشترک است برای مثال به ارث رسیده است و آنان به توافقی درباره تقسیم مال بیت خودشان نمی رسند لذا ابتدا باید درخواست افراز را تقاضا کنند و در صورت قابل افراز نبودن از دادگاه تقاضای دستور فرو یا مزایده را بخواهند.