فسخ قرارداد اجاره

فسخ قرارداد اجاره

در این مقاله قصد داریم تا تمامی اطلاعاتی که برای فسخ قرارداد اجاره یا همان فسخ اجاره نامه لازم است خدمت شما عزیزان ارائه دهیم.

روزانه تعداد زیادی قرارداد اجاره خانه در بنگاه‌های معاملات ملکی بسته می‌شود، اما ممکن است موجر یا مستاجر بعد از بستن قرارداد به دلایلی پشیمان شوند و تصمیم به فسخ اجاره‌ نامه بگیرند.

البته فسخ اجاره نامه در هر زمانی ممکن است از سوی مالک و یا مستاجر مطرح شود.

ممکن است زمانی که به فسخ قرارداد اجاره فکر کنید ، سوالاتی برایتان مطح می شود. سوالاتی از قبیل:

شرایط فسخ قرارداد چگونه است؟

آیا مالک و مستاجر می‌توانند تحت هر شرایطی اجاره را فسخ کنند؟

مبلغ خسارت فسخ قرارداد چگونه محاسبه می‌شود؟

در این مقاله قصد داریم پاسخگوی تمام سوالات مطرح شده در ذهن شما باشیم.

قوانین فسخ قرارداد اجاره

فسخ اجاره نامه یعنی یکی از طرفین قرارداد، موجر یا مستاجر و یا هر دو طرف تصمیم بگیرند که پیش از موعد مقرر شده در قرارداد با دلایل موجه و رعایت قانون به قرار داد پایان دهند.

قانون برای جلوگیری از هرج و مرج قوانینی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است، به این ترتیب هر کدام ار طرفین قرارداد باید با رعایت چارچوب قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند.

قوانین مربوط به فسخ قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر متفاوت است. در واقع امکان فسخ اجاره نامه توسط موجر یا مستاجر تنها تحت شرایطی امکان پذیر خواهد بود که در ادامه به آن اشاره خواهیم کرد.

اگر موجر و یا مستاجر هنگام نوشتن اجاره نامه شرایطی برای فسخ قرارداد اجاره در نظر گرفته باشند و این شرایط در اجاره نامه ذکر شده

و طرف دیگر قرارداد این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشد، طرف شرط‌ گذار می‌توان با رجوع به قرارداد، اقدام به فسخ اجاره نامه کند.

قانون فسخ قرارداد اجاره خانه

قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم است، یعنی بعد از منعقد شدن قرارداد، طرفین نمی توانند جز در مواردی که قانون تعیین کرده است، قرارداد را فسخ کنند.

طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ اجاره نامه با خیارات زیر امکان‌پذیر است:

• خیار شرط
• خیار تعذر تسلیم
• خیار عیب
• خیار تخلف شرط
• تخلف از وصف
•  انواع فسخ مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

در ماده ۱۴ قانون مدنی که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده است به روابط بین موجر و مستاجر پرداخته است که در ادامه شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام را توضیح خواهیم داد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره

گفتیم که فسخ اجاره نامه باید با توجه شروطی که قانون تعیین کرده است، اتفاق بیفتد.

بنابراین طرفین قرارداد نمی توانند با دلایلی غیر از دلایل رسمی و قانونی اقدام به فسخ اجاره نامه کنند.

در قسمت قانون فسخ قرارداد اجاره خانه توضیح دادیم که هر کدام از طرفین با توجه به چه خیاراتی می‌توانند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند.

در نتیجه شرایط کلی فسخ اجاره نامه شامل:

• شرط خیار: شرطی در قرارداد که به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد اجاره می‌دهد.
• خیار تعذر تسلیم: در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد دارد.
• خیار عیب: در صورتی که عیب و نقصی در خانه وجود داشته و در زمان بستن قرارداد ذکر نشده و توافقی هم صورت نگرفته باشد، اختیار فسخ اجاره نامه وجود دارد.
• خیار تخلف شرط: اگر زمان بستن قرارداد اجاره، شروطی را تعیین کرده باشند اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات عمل نکند، می‌توان اجاره‌نامه را فسخ کرد.
• تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است، مستاجر می‌توانند اقدام به فسخ اجاره نامه کنند.

خیار عبارت است از توانایی یکی از اشخاص قرارداد برای برهم زدن قرارداد.

اما شرایط فسخ قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر متفاوت است و هر کدام طی شرایطی می‌توانند اجاره نامه را فسخ کنند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام از طرفین قرارداد، چه موجر و چه مستاجر، با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده، مشخص شده است.

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

اجاره نامه بین دو طرف قرارداد بسته می‌شود، موجر که صاحب ملک است و مستاجر که خواهان اجاره ملک است.

طبق قرارداد اجاره مستاجر موظف است که مبلغی با عنوان اجاره بها به موجر بپردازد.

بیشتر افراد این ذهنیت را دارند که فسخ اجاره نامه بیشتر از طرف موجر است تا مستاجر.

اما خیلی اوقات اتفاق افتاده که مستاجر خواهان فسخ قرارداد بوده است.

به همین دلیل قانون شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر را تنظیم کرده است که مستاجر با توجه به شرایط ذکر شده می‌تواند اجاره نامه را فسخ کند.

قرارداد بین مالک و مستاجر در مواقع خاص قابل فسخ است و در صورت پیش آمدن مواردی که قانون تعیین کرده، مستاجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد کند.

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر با توجه به در نظر گرفتن حدود قانون به شرح زیر است:

• بر اساس ماده ۶ قانونی و رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی در صورتی که ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد.
• بر اساس خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت.
• در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر در اجاره نامه ذکر شده باشد.

برای نمونه در برخی قراردادها اجازه فسخ اجاره از سوی مستاجر که محدود به دلایل خاصی است، امکان پذیر است.

ضروری است که دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین در اجاره نامه نوشته شود.

• کل یا قسمتی از ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد بطوری که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و غیرقابل تعمیر باشد.

پیش آمده است که مستاجر پیش از اتمام قرارداد تصمیم به نقل مکان بگیرد، در این صورت باید از قبل به مالک خبر دهد.

به عنوان مثال مستاجر به دلایل کاری از شهری که خانه را اجاره کرده است باید به شهر دیگر نقل مکان کند،

در این صورت معمولا موجر همکاری کرده و با کمک آژانس املاک تا رفتن مستاجر فعلی، مستاجر جدید پیدا می‌کند.

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

موجر صاحبخانه است، اما وقتی خانه به رهن و اجاره مستاجر در می‌آید، جز در مواردی که قانون تعیین کرده، نمی‌تواند اقدام به فسخ اجاره نامه کند.

به عنوان مثال اگر صاحبخانه قصد فروش خانه ای را که در رهن و یا اجاره مستاجر است، داشته باشد، در صورتی که حق فسخ اجاره نامه را نداشته باشد،

موظف است که رضایت مستاجر را برای تخلیه ملک به دست آورد.

رضایت را می‌تواند از راه‌های مختلفی مانند پرداخت خسارت یا هر آنچه که مد نظر مستاجر است انجام دهد و یا خانه را با مستاجر به مالک جدید واگذار کند.

در قرارداد اجاره ذکر می شود که اجاره بها باید ماهیانه توسط مستاجر پرداخت شود، مستاجر هم وظیفه دارد اجاره بهای توافقی که

در اجاره نامه قید شده است، در موعد مقرر به مالک یا موجر پرداخت کند.

در صورتی که مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره به مالک بدحسابی کند، در این صورت اگر در اجاره نامه حق فسخ در صورت

عدم پرداخت اجاره بها ذکر شده باشد، موجر حق فسخ اجاره نامه را به دلیل عمل نکردن به شروط قرارداد، دارد.

شرایط فسخ قرارداد پیش از موعد توسط موجر

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر است:

• مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد.
• مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد.
• مستاجر مسکن را برای کارهای نامربوط مانند فعالیت‌های نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند.
• مستاجر باید به مالک اجازه ورود به خانه برای انجام تعمیرات دهد. اگر مستاجر بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند و یا نسبت به ملکی که در اجارۀ او قرار داد، سهل انگاری کند و وظایفی که بنا به قرارداد به او محول شده است را به درستی انجام ندهد، موجر حق فسخ اجاره نامه را پیش از موعد دارد.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

خیلی مواقع اتفاق افتاده که پیش از نحویل ملک یکی از طرفین قرارداد، مالک و یا مستاجر اقدام به فسخ اجاره‌نامه کند،

یعنی مستاجر در خانه مستقر نشده ولی به دلایلی هر یک خواهان فسخ قرارداد پیش از تحویل ملک هستند.

در این حالت نیز شرایط فسخ قرارداد برای هر کدام از طرفین قرارداد، یعنی موجر و مستاجر متفاوت است.

بنابراین در صورتی که مالک هنوز ملک را تحویل نداده باشد، باید شرایط فسخ قرارداد توسط هر کدام از طرفین وجود داشته باشد.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مالک

از شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر قبل از تحویل ملک، عدم صداقت مستاجر است.

یعنی مستاجر شرایطی متفاوت با آنچه به موجر گفته است داشته باشد، مانند شرایط تاهل. بسیاری از مالکان بنا به دلایلی خانه را تنها به افراد متاهل اجاره می‌دهند.

اگر مالک شرط تاهل را برای اجاره خانه ذکر کرده باشد و مستاجر خود را متاهل معرفی کند ولی مجرد باشد؛ صاحبخانه می‌تواند اقدام به فسخ اجاره‌نامه پیش از تحویل ملک کند.

در شرایطی نیز مالک برای اجارۀ خانه شرایط ویژه‌ای مانند تعداد فرزندان و نفرات را در نظر گرفته باشد و مستاجر در تعداد افرادی که

قرار است در خانه ساکن شوند عدم صداقت داشته باشد، مالک می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند.

در صورتی که مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره به مالک بدحسابی کند، در این صورت اگر در اجاره نامه حق فسخ در صورت

عدم پرداخت اجاره‌بها ذکر شده باشد، موجر حق فسخ اجاره‌نامه را به دلیل عمل نکردن به شروط قرارداد، دارد.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستاجر

شرایط فسخ قرارداد توسط مستاجر قبل از تحویل ملک به شرح زیر است:

۱- خانه عیب داشته باشد:

اگر بعد از بستن قرارداد و پیش از تحویل ملک، مستاجر متوجه عیب و نقصی در خانه شود که مالک نمی‌تواند آن را قبل از سکونت مستاجر رفع کند،

مستاجر می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند. البته این مورد بعد از تحویل خانه نیز امکان‌پذیر است.

درک مسئله با ذکر یه مثال راحت‌تر خواهد بود. مثلاً در قرارداد ذکر شده که خانه دارای انباری است، اما شما قبل از سکونت متوجه شوید

که خانه فاقد انباری است. در این صورت مالک نمی‌تواند این مشکل را حل کند، بنابراین شما می‌توانید اقدام به فسخ اجاره نامه کنید.

۲- عدم تحویل به موقع خانه:

مالک وظیفه دارد که طبق زمانی که در قرارداد ذکر شده، خانه را به مستاجر تحویل دهد.

اگر مالک نسبت به انجام این تعهد خود کوتاهی کند مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

البته مستاجر ابتدا باید از طریق قانون صاحبخانه را برای تحویل ملک تحت فشار بگذارد، اگر بعد از اقدام قانونی موجر خانه را تحویل داد،

فسخ اجاره‌نامه کنسل می‌شود، اما اگر مالک با فشارهای قانونی نیز از ملک را تحویل مستاجر نداد، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

مراحل فسخ قرارداد اجاره

در خیلی از موارد با وساطت مشارو املاک اختلاف بین مالک و مستاجر حل می‌شود و اگر طرفین به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند،

فسخ قرارداد در دفتر مشاور املاک انجام می‌شود. اما گاهی شرایطی پیش می‌آید که با وساطت مشاور املاک قابل حل نیست، مثلاً

زمانی که مستاجر اجاره ماهیانه را بیش از ۳ ماه پرداخت نکرده است. در این حالت موجر باید از مجاری قانونی مستاجر را وادار به پرداخت

اجار‌ه‌بها و تخیله ملک کند. معمولاً برای حل اختلافات بین مالک و مستاجر ابتدا به شورای حل اختلاف مراجعه می‌شود.

برای فسخ قرارداد به صورت قانونی باید مراحل زیر را طی کرد:

• مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده
• دریافت ضرر و زیان مورد نظر
• دریافت حکم تخلیه

نمونه متن فسخ اجاره نامه

اقرارنامه فسخ اجاره

جناب آقای / سرکار خانم …………….. فرزند ……………………. به شماره شناسنامه …………… و کد ملی ………………………. و به آدرس سکونت ……………………………………… عنوان موجر سند اجاره شماره …………… ازیک طرف و جناب آقای، سرکار خانم …………….. فرزند ……………………. به شماره شناسنامه …………… و کد ملی ………………………. و به آدرس سکونت ……………………………………… به عنوان مستاجر سند موصوف ازطرف دیگر ضمن اعلام رضایت و توافق مبنی بر فسخ اجاره نامه فوق الذکر ضمن اقرار به انجام کلیه تعهدات طرف مقابل، اجاره نامه موصوف را از حال التحریر سند برای بقیه مدت فسخ نموده و از این تاریخ نسبت به موضوع مورد فسخ هیچگونه حق و ادعایی از یکدیگر نداشته و حق هر گونه ادعا در آینده را نیز از خود سلب و ساقط نمودند.

امضاء

شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه

مورد بسیار مهم در قرارداد اجاره مغازه، موضوع سرقفلی است.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ حق کسب و پیشه صحبت شده است و در قانون روابط بین موجر و مستاجر ۷۶ از سرقفلی صحبت می‌شود.

بنابراین اگر قرارداد مغازه متعلق به قبل از سال ۷۶ باشد، باید به قانون روابز بین موجر و مستاجر رجوع کرد.

سرقفلی مبلغی است که مالک در ابتدای اجاره و جدا از رهن و اجاره بها از مستأجر می‌گیرد تا مغازه را به مستاجر واگذار کند.

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر به وجود می‌آید.

در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و

تجارت می‌گویند و یکی از مهمترین مسایلی که باید در اجاره نامه مغازه به آن توجه کرد

در قانون روابط بین موجر و مستاجر در سال ۷۶ باید در قرارداد اجاره مغازه موضوع حق سرقفلی قید شود.

به علاوه مستاجر در هنگام امضای قرارداد اجاره باید مبلغی به مالک به عنوان سرقفلی بپردازد.

همچنین باید توافق کنند که قرارداد هر سال با قیمت روز تمدید یا به همان قیمت قبلی به مستاجر پرداخت شود.

در قرارداد اجاره مغازه باید ذکر شود که در صورت عدم تمدید مبلغ سرقفلی به قیمت روز به مستاجر پرداخت شود.

پس باید هنگام بستن قرارداد اجاره مغازه حتماً شرایط سرقفلی ذکر شود.

پرداخت مالیات مستغلات تعمیرات اساسی عوارض و مالیات مستغلات اجاره بر عهده موجر و عوارض کسب و پیشه شهرداری و

عوارض پسماند سالیانه و مالیات بر درآمد و کلیه بدهی‌های احتمالی بر عهده مستاجر است.

شرایط فسخ اجاره‌نامه مغازه مانند اجاره مسکونی است، تنها موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه مطرح می‌شود که در این حالت قانون بین مالک و مستاجر قضاوت می‌کند.

البته اگر تمامی موارد از جمله سرقفلی در بندهای قرارداد ذکر شود، مشکلات بعدی به وجود نخواهد آمد.

به عنوان مثال یکی از مواردی که مالک مغازه می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند این است که کسب و کار مستاجر خلاف آنچه در قرارداد ذکر شده، باشد.

مانند زمانی که مستاجر مغازه را برای فروش لباس پوشاک اجاره کرده ولی تبدیل به نانوایی کرده است، در این صورت مالک می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

همچنین اگر مستاجر از ملک در راستای اهداف غیر اخلاقی و کلاهبرداری و یا استفاده از شرکت‌های هرمی بهره ببرد، مالک می‌تواند اقدام به فسخ اجاره نامه کند.

مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره

زمانی که مالک و یا مستاجر اقدام به فسخ اجاره‌نامه می‌کنند، معمولاً مبلغی به عنوان خسارت فسخ قرارداد باید به طرف دیگری بپردازند.

مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره معمولاً در قرارداد ذکر می‌شود، درنتیجه افراد با آگاهی به پرداخت خسارت فسخ قرارداد اقدام به فسخ اجاره نامه می‌کنند.

جریمه فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

مبلغ خسارت فسخ قرارداد توسط مستاجر معمولاً برابر با یک ماه اجاره‌بهای ملک مورد نظر است.

مبلغ خسارت فسخ قرارداد به طور دقیق در اجاره‌نامه توسط مشاور املاک قید می‌شود و به امضای طرفین می‌رسد.

در نتیجه اگر مستاجر اقدام به فسخ قرارداد پیش از موعد کند، معمولاً باید یک ماه اجاره‌بها را به عنوان خسارت فسخ قرارداد به مالک بپردازد، حتی اگر در ملک ساکن نباشد.

خسارت فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

فسخ اجاره نامه قبل از تحویل معمولاً راحت‌تر است و ضرر و زیان کمتری طرفین می‌پردازند.

هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مشاور املاک زمانی را برای فسخ در نظر می‌گیرد که طرفین در این مدت حق فسخ اجاره نامه را به هر دلیلی دارند

و معمولاً مبلغ ناچیزی هم به عنوان خسارت فسخ قرارداد اجاره در نظر گرفته می‌شود که در صورت فسخ باید پرداخت شود.

زمان فسخ اجاره نامه قبل از تحویل تا یک هفته است. البته اگر مستاجر بعد از بستن قرارداد متوجه عیبی در خانه شود که قبل از بستن

قرارداد از آن بی‌اطلاع بوده، می‌تواند اقدام به فسخ کند و مبلغ خسارتی نیز پرداخت نکند.

کمیسیون فسخ قرارداد اجاره

مشاور املاک حق الزحمه‌ای را به عنوان کمیسیون دریافت می‌کند، این مبلغ را عرفی و قانونی است.

اگر موجر و یا مستاجر قبل از تحویل ملک اقدام به فسخ قرارداد کند، مبلغ کمیسیون به هیچ یک از طرفین عودت داده نمی‌شود.

اما هرکدام از طرفین که اقدام به فسخ کند، باید حق کمیسیون دیگری را نیز پرداخت کند.

جمع بندی

اجاره نامه از قراردادهای لازم است، یعنی طرفین در شرایطی خاص می‌توانند اقدام به فسخ کنند.

قانون فسخ اجاره نامه برای مالک و مستاجر متفاوت است، یعنی هر کدام تحت شرایطی خاص می‌توانند اقدام به فسخ کنند.

خیارات فسخ اجاره نامه شامل:

شرط خیار، خیار تعذر تسلیم، خیار عیب، خیار تخلف شرط، تخلف از وصف است.

نحوه فسخ اجاره نامه از مجاری قانونی به این صورت است:

مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره‌های پرداخت نشده، دریافت ضرر و زیان مورد نظر، دریافت حکم تخلیه

فسخ اجاره مغازه مانند سایر املاک است ولی بحث عمده بین طرفین در زمان فسخ موضوع سرقفلی است.

اگر زمان اجاره مغازه قبل از سال ۷۶ باشد باید به قانون روابط بین موجر و مستاجر سال ۵۶ رجوع شود، اگر اجاره مغازه متعلق به بعد از سال ۷۶ باشد،

باید به قانون روابط بین موجر و مستاجر سال ۷۶ رجوع شود.

معمولاً مبلغ خسارت فسخ اجاره نامه توسط مستاجر یک ماه اجاره‌بها است. هر کدام از طرفین که اقدام به فسخ کنند باید حق کمیسیون طرف دیگر را نیز پرداخت کند.