سند عرصه و اعیان چیست


یکی از مواردی که در به نام زدن سند ملک و ساختمان ممکن است پیش بیاید و برای افراد ایجاد سوال و ابهام کند؛ بحث سند عرصه و اعیان است.

اگر شما هم قصد سند زدن ملک و یا ساختمان را دارید و از این عبارات اطلاعات کافی ندارید با ما تا انتهای این مطلب همراه باشید. در این نوشته سعی می کنیم تا به تعریف این دو اصطلاح پرداخته و تفاوت های آن ها را بیان کنیم.


اعیان و سند اعیان به چه معناست؟


اعیان بر خلاف معنای واژگانی آن که به افراد اشرافی اطلاق می شود در حقوق به معنای ساختمانی است که روی زمین بنا شده است.

خانه و یا آپارتمانی را که هر روز می بینیید بر روی یک زمین بنا شده است. به ساختمان بنا شده روی زمینی که قبلا خالی بوده اعیان و به زمینی که این ساختمان بر روی آن احداث شده عرصه نامیده می شود.

پس از آنجایی که ممکن است مالک زمین با ساختمان ( عرصه با اعیان ) یکی باشد و یا اینکه مالک زمین و اعیان متفاوت باشند؛ باید مشخص شوند و برای هر کدام سند جداگانه تنظیم شود.

برای مثال پدر شما قطعه زمینی به شما داده است که برای زمان ازدواج خود در آن خانه ای بسازید پس در اینجا مالک زمین یا عرصه پدر شما و مالک ساختمان و یا اعیان خود شما هستید.


سند عرصه و اعیان چیست؟


با توجه به تعاریفی که تا اینجا به آن پرداختیم، نتیجه می گیریم که سند اعیان همان سند متعلق به ساختمان است و نه سند زمین.

برای مثال اگر آپارتمان چند طبقه و یا واحد باشد شما یکی از آنان را خریداری کنید به شما سند اعیان تحویل داده می شود زیرا فقط ساختمان را خریده اید.

در واقع سند عرصه و اعیان به سندی گفته می شود که وضعیت اعیان و عرصه یعنی ساختمان و زمین را به صورت واضح مشخص می کند مخصوصا از این نظر که چه کسی مالک آن است.


نوع مالکیت عرصه و اعیان


کسی که سند مالکیت عرصه به نام اوست؛ یعنی زمینی که ساختمان یا آپارتمان در آن بنا شده به وی تعلق دارد و کسی که سند مالکیت اعیان به نام اوست؛ یعنی واحد های آپارتمان به او تعلق دارد.

اما توجه داشته باشید اگر سند شش دانگی به طور کلی به نام شما باشد هم شامل عرصه و هم شامل اعیان است.


تعیین سهم مالکان از عرصه ملک


حال که دانستیم سند عرصه و اعیان چیست بهتر است با تعیین سهم مالکان از عرضه ملک نیز آشنا شویم.

سهم مالکان از اعیان یا ساختمان که مشخص است و در واقع سهم و مالکیت آن ها در واحدی است که آن را در تملک دارند اما از آنجا که همیشه مساحت عرصه و یا زمین نسبت به اعیان بیشتر است میزان سهم هریک از آنها در عرصه مشخص نیست.

این امر شاید در ابتدا مهم نباشد اما اگر قرار باشد آن ملک تخریب شود و دوباره نوسازی شود اهمیت پیدا خواهد کرد.

پس در زمان تخریب و نوسازی و یا حتی در زمان تقسیم ارث، نیاز به جداسازی سهم هر مالک در عرصه و یا زمین است که به آن تفکیک عرصه میگویند که با مراجعه به شهرداری و اداره ثبت اسناد می توان درخواست مزبور را ارائه کرد.


مراحل تفکیک عرصه


حال که دانستیم سند عرصه و اعیان چیست بهتر است با نحوه تفکیک عرصه نیز آشنا شویم. تفکیک عرصه بر اساس تقاضای مالک و یا وکیل وی به عمل می آید و شامل مراحل زیر می شود:

  • تقاضای نقشه تفکیک پلاک از شهرداری توسط مالک یا وکیل وی.
  • اخذ مدارک لازم توسط شهرداری.
  • آماده سازی نقشه مصوبه.
  • ارسال یک نسخه از این نقشه جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم به اداره ثبت اسناد و املاک.
  • تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده و محل ملک توسط نقشه بردار.
  • صدور گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله نقشه بردار.
  • اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نماینده اداره ثبت اسناد و املاک.
  • طی کردن مراحل اداری و پرداخت هزینه های مربوطه.
  • ارسال یک نسخه از نقشه مربوطه به دفتر اسناد رسمی و تحویل آن به مالک.

تفکیک اعیان چگونه است؟


حال که دانستیم سند عرصه و اعیان چیست بهتر است با نحوه تفکیک اعیان نیز آشنا شویم.

در آپارتمان هایی که چند واحدی هستند؛ لازم است که تفکیک و جداسازی اعیان کرد که اگر کسی قصد خرید و فروش دارد به این وسیله آن را انجام دهد و برای هر مالک هم سندی معتبر صادر کرد.

تفکیک اعیان شامل مراحل زیر می شود:

  • تهیه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک و یا وکیل قانونی.
  • ارائه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل وی به اداره ثبت اسناد.
  • ترسیم و مشخص کردن قسمت های مفروزی و قسمت های مشاعی ملک توسط نقشه بردار.
  • تهیه و تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نقشه بردار.
  • طی مراحل اداری و هزینه های مربوطه.

این موارد مراحل تفکیک اعیانی بود و احتمال دارد برای شما کمی آشنا و ملموس جلوه نکند لذا برای انجام امور تفکیک اعیانی توصیه می شود که از وکیل متخصص در این امر استفاده کنید.


نتیجه گیری درخصوص سند عرصه و اعیان


طبق آنچه در خصوص تعریف سند عرصه و اعیان گفته شد، اعیان و عرصه مفاهیمی نزدیک به هم اما متفاوت از یکدیگر هستند. اعیان به ساختمان و بنای ایجاد شده روی زمین گفته می شود اما عرصه به خود زمین اطلاق می شود.

غالبا مالک عرصه و اعیان شخص واحد است اما در مواردی مثل زمین های موقوفه که سازمان اوقاف متولی اداره زمین است و بنای و اعیانی که روی آن ساخته می شود.

تنها متعلق به مالک آن است نه زمین که متعلق به سازمان اوقاف لذا مالک اعیان اجاره بهایی به این خاطر به سازمان اوقاف پرداخت می کند.