تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت


در این مقاله قصد داریم تا هر آنچه برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مورد نیاز شماست را ارائه دهیم.

با توجه به نیاز روز افزون افراد به مسکن و با توجه به سودآوری قراردادهای مشارکت در ساخت و پیمانکاری در زمینه ساخت مسکن،

ممکن است افراد زیادی ترغیب شوند تا به فعالیت در این زمینه بپردازند.

به همین دلیل بر آن شدیم تا شرایط تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را به طور کامل برای شما عزیزان آماده کنیم.

از طرفی نیز شرایط امروزی جامعه و تغییرات ناگهانی قیمت ها، ممکن است افراد زیادی را در کسب و کار دچار مشکل کند که از جمله این افراد، پیمانکاران می ­باشند.

این افراد با یک سرمایه اولیه اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با صاحبان ملک نموده و متعهد می­ شوند که تا فلان تاریخ، خانه یا

آپارتمان را تحویل صاحب ملک دهند، و در این میان ممکن است برای خود حق‌الزحمه ای در نظر بگیرند یا اینکه بر اساس توافقی که با صاحب

ملک انجام می­ دهند، در پایان کار، مالک یک یا چند واحد از واحدهای ساختمان می­ شوند.

در این میان ممکن است گاهی اوقات به دلیل نوسانات شدید قیمت، این افراد نتوانند به تعهدات خود در قبال صاحب ملک به خوبی عمل نمایند.

لذا هریک از طرفین ممکن است دچار مشکلاتی شوند.

بدین ترتیب تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در صورتی که به شکل اصولی و با در نظر گرفتن پیش‌بینی های لازم انجام شود، مانع از ایجاد

مشکلات بعدی خواهد شد که ممکن است هریک از طرفین با آن مواجه شوند.


قرارداد به چه معناست و شرایط اولیه آن چیست؟


پیش از اینکه به نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بپردازیم ، بهتر است تا کمی درباره قرارداد صحبت کنیم.

ماده ۱۸۳ قانون مدنی در تعریف عقد بیان می­ دارد:

قرارداد به چه معناست ؛ «عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد».

بنابراین طبق آنچه که در قانون مدنی در تعریف عقد آمده می­ توان گفت که منظور از قرارداد همان عقد باشد.

هر عقدی دارای دو طرف می ­باشد که آنها را طرفین عقد می­ نامند.

پس حتی اگر در هر طرف، تعداد زیادی وجود داشته باشند باز هم آن عقد دارای دو طرف خواهد بود.

هر عقدی باید دارای یکسری شرایط اولیه باشد که در قانون تحت عنوان شرایط عمومی یاد می‌شود.


شرایط تنظیم قرارداد


پیش از اینکه به شرایط تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بپردازیم ، بهتر است شرایط عمومی و کلی برای تنظیم تمام قرارداد ها را مورد بررسی قرار دهیم.

ماده ۱۹۰ قانون درصدد بیان این شرایط بوده و مقرر می­ دارد:

برای صحت هر معامله ‌شرایط ذیل اساسی است:

  • قصد طرفین و رضای آنها.
  • اهلیت طرفین‌.
  • موضوع معین که مورد معامله باشد.
  • مشروعیت جهت معامله.

ناگفته نماند با توجه به اینکه این قواعد به عنوان قواعد آمره می­ باشد، پس اگر این شرایط اولیه و اساسی در عقدی موجود نباشد،

ولو اینکه تمامی شرایط دیگر رعایت شود، آن عقد باطل خواهد بود، حتی اگر طرفین نسبت به آن هیچ اعتراضی هم نداشته باشند،

بازهم این عقد نمی­ تواند ضمانت اجرایی لازم را داشته باشد.

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت


قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟


پیش از اینکه به نحوه تنظیم قراداد مشارکت در ساخت بپردایم بهتر است بداتیم که این نوع قرارداد چه شرایطی باید داشته باشد.

لازم نیست برای هر قراردادی شرایطی در قانون ذکر شود.

زیرا با توجه به نیازهای جامعه ممکن است قراردادهای بیشماری نیاز باشد که امکان درج آنها در قانون وجود ندارد.

بنابراین قانونگذار به تعدادی از این قراردادها مانند بیع، اجاره، وقف، صلح، هبه و… در قانون اشاره کرده و برای آنها شرایطی مقرر کرده است

و برای سایر قراردادهایی که افراد ممکن است در زندگی روزمره به آن نیاز داشته باشند، به ماده ۱۰ قانون مدنی ارجاع داده است.

بدین ترتیب افراد می­ توانند با رعایت موارد عمومی مذکور در ماده ۱۹۰ قانون مدنی و سپس با توجه به ماده ۱۰ قانون مدنی نسبت به انعقاد انواع قرارداد اقدام کنند.

ماده ۱۰ قانون مدنی نیز مقرر می­ دارد:

«قراردادهای خصوصی نسبت به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است».

از جمله این قراردادها، قرارداد مشارکت در ساخت می­ باشد که باید دارای شرایطی باشد.

قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که معمولاً میان مالک خانه فرسوده و سازنده تنظیم می‌شود.

البته گاهی اوقات نیز ممکن است شخصی دارای ملکی باشد که تاکنون هیچ ساخت و سازی در آن صورت نگرفته و برای ساخت و ساز در این ملک اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نماید.


نکات لازم برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت


لازم است در هر قراردادی دو جنبه شکلی و ماهوی رعایت شود، مهمترین شرایط شکلی قرارداد مشارکت در ساخت عبارتند از:

  • اولین نکته ­ای که باید به آن توجه شود این است که بهتر است این قرارداد در دفترخانه ثبت اسناد رسمی نوشته شود؛

تا در صورت تخلف هریک از طرفین از مفاد قرارداد بتوان بر اساس دستورالعمل مربوط به اسناد رسمی، اقدامات لازم را در رابطه با آن قرارداد انجام داد.

  • لازم است برای این قرارداد عنوان «مشارکت در ساخت» اختیار شود و در بالای تمامی صفحات نام قرارداد «مشارکت در ساخت» ذکر شود تا در صورت اختلاف، باعث برداشت های متفاوت از قرارداد نشود.
  • در متن قرارداد لازم است طرفین عقد ذکر شده و مشخصات شناسنامه ­ای طرفین و همچنین آدرس و شماره تماس آنها نوشته شود.
  • در صورتی که هر کدام از طرفین به نمایندگی از طرف شخص دیگر یا به وکالت از جانب دیگران نسبت به نوشتن قرارداد اقدام نماید، باید در همین قسمت نوشته شود.
  • هر آنچه که طرفین به صورت شفاهی به یکدیگر تعهد داده ­اند باید در متن قرارداد نوشته شود. باید توجه شود آنچه که در متن قرارداد نوشته می ­شود و به امضای طرفین می­ رسد، باید حتماً به آن عمل شود.

لذا در صورت بروز هرگونه مشکل، هیچ کدام از طرفین نمی­ تواند به بهانه اینکه این تعهدات عادلانه نیست، از زیر بار آن شانه خالی کند.

بنابراین باید یک داور که مورد قبول طرفین می­ باشد انتخاب شود تا در صورت بروز اختلاف و یا تفسیر بندهای قرارداد، امکان مراجعه به او وجود داشته باشد.

  • باید مدت قرارداد و زمان شروع و پایان آن نوشته شود. پس اگر قراردادی به صورت نامحدود باشد، فاقد وجاهت قانونی و باطل خواهد بود.

با توجه به اینکه مدت زمان لازم برای ساخت واحدهای مسکونی از یکسال شروع می ­شود و بسته به تعداد واحد ها حتی ممکن است تا چند سال نیز به طول بینجامد.

لذا باید تاریخ دقیق خاکبرداری،‌ اسکلت ‌بندی،‌ تاریخ دقیق سفت ‌کاری و نازک کاری و اخذ پایان کار و صورت جلسه تفکیکی همه در متن قرارداد ذکر شود

و در کنار همه این موارد نیاز است که ضمانت ‌اجراهایی نیز باشد که اگر در هریک از این موارد تاخیری رخ داد به شکل مقتضی عمل شود.

  • ضمناً هزینه اسکان افراد صاحب ملک در طی این مدت بر عهده پیمانکار خواهد بود.
  • لازم است که قرارداد «مشارکت در ساخت» در چند نسخه که همگی حکم واحد را دارند نوشته شود و در همه آنها امضاء و اثر انگشت طرفین و شهود وجود داشته باشد، تا بدین ترتیب از احتمال جعل و سوء استفاده و تحریف در آن جلوگیری شود.
  • گاهی اوقات ممکن است عبارت «مشابه» در متن قرارداد ذکر شود، توجه نمایید که نوشتن این کلمه ممکن است مشکلاتی را در ادامه برای طرفین ایجاد کند؛ زیرا در صورت نوسانات قیمت، این اختیار را به پیمانکار خواهد داد تا از مصالح نامرغوب استفاده نماید.

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت


مهمترین شرایط ماهوی قرارداد مشارکت در ساخت، کدامند؟


هرچند ممکن است هر فردی اعم از مالک یا پیمانکار با توجه به شرایط خود، نسبت به تنظیم قرارداد مشارکت اقدام نماید و در متن قرارداد بندهایی را کم یا زیاد کند.

ولی با توجه به مشکلاتی که ممکن است در ادامه برای هریک از طرفین به وجود بیاید.

قرارداد مشارکت لذا بهتر است موارد ماهوی نیز مورد توجه قرار بگیرند که عبارتند از:

الف) کتبی کردن تعهدات و شروط:

باید تعهدات هریک از طرفین و شروط ضمن عقد نوشته شود و ضمانت ­اجراهای لازم نیز برای آن در نظر گرفته شود.

لذا طرفین می ­توانند هر شرطی که مخالف با قواعد عمومی مقرر در ماده ۱۹۰ قانون مدنی نبوده و مغایر با سایر قوانین موجود نباشد را نیز در متن قرارداد لحاظ کنند.

از جمله این شروط این است که:

صاحب ملک باید قبل از تحویل ملک کلیه عوارض شهرداری، بدهی­ های برق، آب، گاز، تلفن و … را تسویه کرده و با دریافت رسید کتبی ملک را به پیمانکار تحویل دهد.

و پیمانکار نیز باید در زمان تحویل ساختمان تمامی بدهی­ های بوجود آمده از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، تراکم اضافی، فضای سبز، نظام مهندسی، سازمان پارک­ ها و…را پرداخت نماید.

نسبت به تعیین ناظری که مورد اعتماد طرفین باشد نیز توافق کنند یا در صورت بروز اختلاف نسبت به تعیین داور در بدو امر اقدام نمایند.

اجازه گرفتن هیچگونه وام به پیمانکار یا مالک داده نشود و اگر هم وامی گرفته شود، قبل از فک رهن و بازپرداخت کامل آن، طرفین حق هیچگونه نقل و انتقالی نداشته باشند.

جهت گرفتن تضمینات لازم در این زمینه می­ توان نسبت به گرفتن چک یا سفته از پیمانکار اقدام نمود و در متن قرارداد شرط شود که در صورت عدم وصول اسناد تجاری، مالک می­ تواند نسبت به فسخ یکطرفه قرارداد اقدام نماید.

نسبت به ممنوعیت پیش ­فروش در متن قرارداد تصریح شود و اگر پیمانکار قبول نکرد حتماً بیان شود تا قبل از پایان سفت کاری، پیمانکار چنین

اجازه ­ای ندارد و پس از آن هم فقط به نسبت سهمی که از عرصه برای او در نظر گرفته شده و با توافق کتبی مالک، حق پیش‌فروش خواهد داشت.

ب) احتیاط در دادن وکالت:

هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ، از دادن هرگونه وکالت تحت هر عنوان اعم از «بلاعزل» و… پرهیز شود و اگر برای امور اداری نیاز به

دادن وکالت بود، باید یک وکالت کاری جهت انجام امور اداری با ذکر دقیق آن کار اداری در متن وکالتنامه اقدام شود و البته لازم است این وکالت کاری، مدت دار باشد.

پ) اسقاط خیارات در صورت لزوم:

نسبت به اسقاط کافه خیارات و هرگونه فسخ یا اقاله در متن قرارداد اقدام شود.

ت) حق فسخ یک طرفه برای مالک:

ذکر این نکته که در صورت تأخیر در اتمام پروژه و یا تعطیلی آن، مالک حق فسخ یک طرفه را داشته باشد یا اینکه اجازه فروش سهم پیمانکار را دارد تا بتواند پروژه را به اتمام برساند.

ث) پیش بینی حوادث:

در مواردی که احتمال بروز حوادث قهری أعم از سیل و زلزله و… وجود دارد، مواردی پیش‌بینی شود تا امکان مذاکره مجدد جهت رسیدن به توافق جدید وجود داشته باشد.

ج) پیش بینی خسارات احتمالی:

گاهی اوقات با توجه به تعداد واحد مسکونی و لزوم تهیه پارکینگ برای تمامی واحدها، لازم است گود برداری صورت بگیرد که این کار ممکن

است خطراتی را به دنبال داشته باشد از جمله خطر ریزش خانه های همجوار، ورود خسارت به همسایگان و…. که لازم است این موارد در

متن قرارداد لحاظ شود و هرگونه خسارت احتمالی در زمینه بیمه ساختمان و سایر موارد این چنینی اشاره شود و اشاره شود که در صورت

بروز هرگونه مشکل أعم از حقوقی یا کیفری، مسئولیت آن برعهده پیمانکار خواهد بود.

چ) معین کردن ریز جزئیات:

در مورد تعداد طبقات، تعداد واحدها، نوع مصالح، جنس و کیفیت مصالح مشخصات سازه، زمان پیش‌فروش، زمان و نحوه انتقال قدرالسهم،

تخلفات حاصل از ساخت و­ ساز، حدود اختیارات مالک و مشارکت وی در اجرای پروژه، شرایط فسخ قرارداد، حدود مشخصات فنی، مصالح

مورد استفاده و کیفیت و برند آن، مرجع حل اختلاف در زمان بروز اختلاف و موارد مربوط به اضافه ­بنا و پرداخت خسارات ناشی از این تخلف

و… نیز باید لحاظ شود.

ه) تصمیم گیری درست:

با توجه به اینکه ممکن است قیمت ملک در جاهای مختلف، متفاوت باشد؛ لذا لازم است با یک برآورد از ملک و تعیین قیمت آن، نسبت

به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت جهت واگذاری تعدادی از واحدها به پیمانکار اقدام نمایید.

خ) نحوه سند زدن:

نسبت به سند ملک نیز برخی ممکن است اینگونه قرارداد کنند که به موازات پیشرفت کار، قسمتی از سند به پیمانکار منتقل بشود،

ولی به دلیل مشکلاتی که این عمل در برخی موارد برای افراد ایجاد کرده است، پیشنهاد می­ شود کارهای مربوط به سند، به پایان کار موکول بشود.

د) چک کردن جزئیات انجام شده:

گاهی اوقات ممکن است به جزئیات ساختمان توجه نشود؛ لذا پیمانکار بعد از اتمام ساخت، بگوید کار من تمام شده و دیگر از بابت جزئیات،

هیچ تعهدی ندارم؛ پس لازم است به تمامی جزئیات اعم از گچکاری، سیم‌کشی، نصب کلید و پریز، نصب کنتورهای آب و برق و گاز و تلفن،

نمای ساختمان، نرده ها و کاشی و سرامیک و حتی درجه کیفیت آنها در متن قرارداد توجه شود.

ذ) انعقاد با اشخاص حقیقی:

با توجه به مشکلاتی که ممکن است تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با شخص حقوقی به همراه داشته باشد، پیشنهاد می ­شود

از انعقاد قرارداد با شخص حقوقی اجتناب شود و در صورت لزوم، ضمانتنامه های دقیق و سنگین اخذ شود.


نتیجه گیری


توجه داشته باشید که تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید با در نظر گرفتن جنبه‌های شکلی و ماهوی باشد.

لذا یک کار تخصصی بوده و نیاز به داشتن اطلاعات حقوقی دارد، چه بسا افراد ممکن است فکر کنند که یک قرارداد بی­ عیب و نقص را نوشتند

و توانستند از طرف مقابل امتیازات زیادی بگیرند.

در حالی که ممکن است برخی از این تعهدات از ابتدا نیز باطل بوده و تعهدی که از ابتدا باطل باشد، هیچ ضمانت اجرایی نخواهد داشت.