الزام به تنظیم سند پیش فروش


در این مقاله قصد داریم تا نحوه الزام به تنظیم سند پیش فروش ساختمان را به شما عزیزان ارائه دهیم.

بر اساس آنچه در قانون پیش فروش ساختمان آمده است، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود.

گرچه این الزام، نص صریح قانون است ولی متاسفانه در برخی از شهرهای کشور اجرا نمی شود.

چنانچه پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی، شخص پیش خریدار بخواهد از الزام قانونی استفاده نماید، بایستی دادخواست الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک را مطرح کند.


چه مواردی در تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش ساختمان باید در نظر گرفته شود؟


یکی از مواردی که در تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش، جزء ملزومات به شمار می رود تاییدیه مهندس ناظر، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است.

در صورتی که در زمان تقدیم دادخواست، عملیات پی به پایان نرسیده باشد، باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.

در دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک، خواهان شخصی است که ملک را پیش خرید کرده است و باید دعوی را بر علیه شخص پیش فروشنده مطرح نماید.

چنانچه پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و بین او و مالک، قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد،

پیش خریدار ضمن دادخواست باید مالک رسمی ملک را نیز به عنوان احدی از خواندگان در دادخواست مطرح نماید.


مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند پیش فروش


جهت تنظیم سند رسمی پیش فروش، مدارک زیر لازم است:

  • سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
  • پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
  • بیمه ‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (۹) این قانون
  • تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
  • پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

چنانچه ملکی که با قرارداد عادی، پیش فروش شده باشد، پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد، باید ضمن دادخواست، الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.

اگرچه بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است؛

ولی از آنجا که تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده، توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است،

لذا در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از پیش فروش بر عهده دادگاه محل وقوع ملک است.

توجه به این نکته لازم است که هنوز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور وجود ندارد و تنها در برخی از شهرها این امکان فراهم شده است.

در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده، می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و

در صورت خودداری وی، دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده، سند پیش فروش را امضاء خواهد کرد.

دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خلاصه ای از قرارداد را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام میکند.


نکات کلیدی در ارتباط با دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک


برای تنظیم سند پیش فروش، نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.

سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود، در حقیقت، قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.

هدف قانونگذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند پیش فروش، جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض و سوء استفاده های احتمالی است.

در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود، در صورت خودداری هر یک از طرفین از انجام تعهدات قانونی خود، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست.

و می توان شخص مستنکف و متخلف را از طریق اجرای ثبت به ایفای تعهد، الزام کرد.

به عنوان مثال، در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند،

در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی، اجرای ثبت، راساً و بدون نیاز به حکم دادگاه، سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.

 

  • دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک، در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح می شود؛ اما چنانچه عملیات ساختمانی و عمرانی به پایان رسیده است، نیازی به طرح این دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، منطقی تر است.
  • برای طرح این دعوی، بایستی مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه ی قراردادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارائه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این باره، قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده است.
  • اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کند. پیش خریدار می تواند، اقدام به تعقیب کیفری وی کند و مجازات هایی برای پیش فروش، بدون تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان، پیش بینی شده است.
  • همانطور که بیان شد عدم تنظیم رسمی قرارداد پیش فروش و اقدام به پیش فروش با قرارداد عادی برای پیش فروشنده، جرم محسوب می شود؛ اما این موضوع به معنای بی اعتباری قرارداد عادی پیش فروش نیست و این قرارداد مانند هر سند عادی دیگری اعتبار دارد.
  • اگر علی رغم صدور رأی قطعی و اجراییه به هر دلیلی امکان الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک فراهم نشود، پیش فروشنده می تواند، اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش عادی کند.
  • قرارداد پیش فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی قابل اجرا است.