الزام به تنظیم سند رسمی


دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از جمله دعاوی شایعی است که روز به روز بین مردم افزایش یافته است. زیرا هر روز به تعداد کسانی که بعد از فروش ملک خود دیگر تمایلی به وفای به عهد خود و تنظیم سند به نام خریدار ندارند افزوده می شود.

البته لازم به ذکر است که الزام به تنظیم سند رسمی به معنای اعم شامل اموال منقول نیز می شود، اما به علت کثرت موارد به اموال غیرمنقول می پردازیم.

تنظیم سند رسمی، نخستین اثر حقوقی است که یک قولنامه می تواند داشته باشد.

منظور از قولنامه این است که فی مابین متعاملین ( خریدار و فروشنده ) در زمان معامله تعهد یا قولی وجود داشته باشد.

به این صورت که قراردادی منعقد نمایند و متعاملین شرایطی را جهت تعهدات در متن قرارداد وارد نمایند.

به عنوان مثال فروشنده تعهد می نماید تا ظرف ۱۰ روز موضوع مورد معامله را به خریدار تحویل دهد و یا اینکه خریدار تعهد نماید ثمن معامله را به فروشنده پرداخت نماید.

چنین توافقی می تواند مشمول قاعده آزادی قراردادها (ماده ۱۰ قانون مدنی) باشد.

موضوعی که اهمیت دارد اینجاست که سند رسمی می تواند مالکیت و یا وقوع معامله را احراز نماید، در صورتی که قولنامه اثر اثباتی را مطابق قوانین ندارد.

در واقع تا زمانی که فروشنده اقدام به انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی ننموده است نه خریدار قادر خواهد بود مدعی وقوع معامله باشد و نه اشخاص ثالث قادر خواهند بود به انجام معامه فی مابین متعاملین استناد نمایند.

در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید توجه نمود که دعوی مذکور به نحو صحیحی طرح و اقامه گردد.

در غیر این صورت هزینه‌های انجام شده اعم از هزینه‌های مالی و مدت زمانی که برای طرح دعوی صرف شده است بدون نتیجه مانده و خواهان مجدداً باید با صرف وقت و هزینه مضاعف، نسبت به طرح دعوی اقدام نماید.


چگونگی وقوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی


برای تنظیم سند رسمی، خریدار و فروشنده بایستی به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و مطابق قوانین به انتقال مالکیت فروشنده به خریدار اقدام نمایند که این موضوع می تواند از مهمترین اثرات حقوقی قولنامه باشد.

سوالی که پیش می آید این است که چنانچه یکی از متعاملین از اجرای تعهد خویش خودداری نماید چه اتفاقی رخ خواهد داد؟

در پاسخ این سوال یکی از مهمترین آثار قولنامه که همان انتقال مالکیت و تنظیم سند است نمایان می شود.

بنابراین متعهد له قادر به درخواست از متعهد جهت انجام تعهد خواهد بود.

دادگاه نیز با عنایت به متن قرارداد و شرایط ضمن عقد و اوضاع و احوال آن ، رای را صادر خواهد کرد و تا لحظه ای که متعهد به تعهد خویش اقدام ننماید، تعهد به قوت خود باقی خواهد ماند .

لازم به ذکر است که فوت متعهد نیز نمی تواند تعهد را ساقط نماید. چرا که با فوت متعهد، تعهد به وراث انتقال می یابد که در این حالت در صورت خودداری وراث یا متعهد از انجام تعهد، محکمه، حکم به الزام تنظیم سند خواهد داد.


شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی


دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دارای شرایطی است که عبارتند از :

  1. جهت الزام به تنظیم سند رسمی ، باید در متن قرارداد، انتقال مال غیر منقول که از تعهدات فروشنده است تصریح شود.
  2. فروشنده تعهد کرده باشد که در تاریخ مشخصی برای امضای سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی حاضر شود و این تعهد در مفاد قرارداد تصریح شود. ( چنانچه جهت عدم حضور فروشنده، جریمه موثر یا وجه التزام در متن قرارداد پیش بینی شده باشد مطلوب است)
  3. خریدار تاییدیه عدم مراجعه فروشنده در تاریخ معین دز دفتر اسناد رسمی را داشته باشد.
  4. پیوست نمودن تصویر برابر اصل اظهارنامه، چنانچه خریدار به فروشنده جهت حضور فروشنده اظهارنامه ای داده است.
  5. خریدار جهت اثبات تصرف خویش، اقدام به تامین دلیل نموده باشد و پیشینه تامین دلیل پیوست شود. ( نمونه دادخواست تامین دلیل )
  6. در مورد بنا اعم از ملک تجاری یا مسکونی یا اداری پیش از اقامه دعوا یقین حاصل شود که از شهرداری منطقه گواهی عدم خلاف و پایان کار اخذ شود . چرا که طبق قانون در شهرها اصدار و انتقال اسناد وابسته به گواهی عدم خلاف و پایان کار است.
  7. در خصوص املاکی که پیشینه ثبتی ندارند انتقال سند به صورت رسمی هیچ مفهومی ندارد و با رویه مغایر است. این امر در خصوص املاکی که حتی در جریان ثبتی هم پیشینه ندارند صادق است.
  8. چنانچه چند فرووشنده وجود داشته باشند، به تعداد هر فروشنده باید یک دادخواست به علاوه یک دادخواست تنظیم شود و به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم شود.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع


هیچ یک از شرکای ملک مشاع نمی توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند.

بنابراین بهتر است شرکا در صورت تمایل به تنظیم سند مفروز یا ابتدا سهمشان را تفکیک کنند.

سپس اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند یا تمام شرکا خواسته خود (تفکیک و تنظیم سند) را ضمن یک دادخواست مطرح کنند.

اگر یکی از شرکا اقدام به فروش سهم مشاع خود نماید ، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند.


دادگاه صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی


دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید در دادگاه صالح اقامه شود و دادگاه صالح نیز طبق ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی در خصوص اموال غیرمنقول، محل وقوع مال غیر منقول می‌باشد.

لذا خواهان نمی‌تواند دعوا را طبق قاعده عمومی (ماده ۱۱ ق.آ.د.م) در محل اقامتگاه خوانده مطرح نماید .

به عنوان مثال اگر چه ممکن است طرفین معامله، قرارداد خرید و فروش ( قولنامه یا مبایعه نامه) ملکی را که در کرج واقع شده است را در تهران منعقد نموده باشند ولی اگر یکی از طرفین در خصوص این ملک اقدام به طرح دادخواست نماید لاجرم باید در محل وقوع ملک (کرج) اقامه دعوا نماید.

در غیر این صورت دعوی مطروحه محکوم به رد خواهد بود.


اقدامات دادگاه جهت الزام به تنظیم سند رسمی


۱) اولین اقدامی که دادگاه در پرونده های الزام به تنظیم سند رسمی به آن می پردازد& احراز مالکیت از طریق استعلام پستی است .

چنانچه در قولنامه شماره پلاک ملک اشتباه درج شده باشد محکمه پس از ویرایش آن، حکم به انتقال خواهد داد.

۲) دومین اقدام دادگاه این است که مالکیت خوانده برتبعات مبیع را اثبات نماید.

۳) سومین اقدام دادگاه، اثبات پرداخت بخشی از ثمن توسط خریدار است. البته محکمه باقیمانده ثمن را نیز محاسبه خواهد کرد و در حکم قید می نماید و در مورد سند تجاری چک از بانک استعلام می شود.


اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی


خریدار پس از صدور حکم از واحد اجرای احکام درخواست اجرای آن را می کند.

واحد اجرای احکام ابتدا حکم را به فروشنده ابلاغ و ۱۰ روز برای اجرای آن به وی فرصت می دهد.

اگر فروشنده باز هم از تنظیم سند و اجرای حکم امتناع کند، خریدار به واحد اجرا اطلاع داده و اینبار مامور دادگاه به جای فروشنده سند را امضا می کند.

پس از صدور و اجرای حکم، خریدار می تواند اجرت المثل ایام تصرف فروشنده در مدتی که از تحویل مبیع خودداری می کرده است را مطالبه کند.


یک نکته مهم در طرح دعوی الزام به تنظیم سند


خریدار باید اطمینان حاصل نماید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد.

چراکه در این حالت بایستی فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید.

و نیز در مواردی که برای ملکی هنوز پایان کار آزاد نشده نمی توان فقط الزام به تنظیم سند خواست بلکه به فراخور حال باید الزام به اخذ پایانکار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی هم خواسته شود.

همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونن متعلق به وی نبوده است.