الزام به تحویل ملک


در این مقاله قصد داریم تا به موضوع الزام به تحویل ملک صحبت کنیم. از آنجا که بسیاری از مردم به دام فروشنده هایی افتاده اند که

پس از فروش ملک آن را به مالک جدید تحویل نمی دهند،  لذا بر آن شدیم تا به طور مفصل به این موضوع بپردازیم.

حتما تاکنون از اطرافیان خود شنیده اید که فروشنده ای خانه یا زمین خود را فروخته و علیرغم اینکه تعهد نموده مبیع را

در اجل معینی تحویل و تسلیم خریدار نماید ، از این تکلیف سر باز زده و خریدار را با مشکلات جدی مواجه میسازد.

این امر علی الخصوص در مواقعی که در فاصله وقوع معامله تا تحویل و تنظیم سند رسمی ارزش مبیع سیر صعودی به خود میگیرد بیشتر به چشم میخورد.

فروشنده به تصور اینکه ملک خود را به بهای بیشتری خواهد فروخت، از انجام تعهدات خود خودداری می کند.

اما از طرف دیگر، خریدار نیز به راحتی با این تخلف فروشنده کنار نخواهد آمد.

و بمنظور جلوگیری از تضییع حقوق خود را ه محکمه را در پیش گرفته و مبادرت به طرح دعوی «الزام به تحویل مبیع» که در این موضوع الزام به تحویل ملک است خواهد نمود.


ارکان دعوی الزام به تحویل مبیع ( الزام به تحویل ملک )


سه رکن اساسی برای دعوای الزام به تحویل بیع ( الزام به تحویل ملک ) خریداری شده وجود دارد:

رکن اول) در وجود یا عدم وجود این رکن قضات دو نظریه مختلف دارند:

نظریه اول که با توجه به مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت بیان شده است، تمامی عقود و معاملاتی که به هر صورت به اموال غیر منقول مربوط می شوند

را جزو عقود لازم دانسته اند و در صورتی دعوای تحویل مبیع را قابل طرح دانسته اند که ملک در دفتر املاک ثبت رسمی شده باشد.

در نظریه دوم، توافق مشتری و فروشنده بر سر بیع و قیمت آن، موجب قبول قرارداد شده وتمامی مفاد قراردادهایی که با توجه به قانون تنظیم شده اند، لازم الاتباع می باشند.

از جمله الزامات و تعهداتی که در اثر عقد قرارداد به وجود می آید، لزوم تسلیم مبیع به خریدار است.

به صورتی که بتواند در تمامای منافع مبیع تصرف داشته باشد.

بنابراین خریدار حق دارد بنابر قانون مدنی، مبیع را بدون اذن بایع به تصرف درآورد.

نظریه اول احراز این رکن را منوط به استعلام وضعیت ثبتی دانسته است.

لذا اگر ثبت قرارداد به اسم خواهان دعوی به عنوان ذینفع نباشد، دعوی رد می شود وگرنه دادگاه رکن دوم را بررسی می کند.

رکن دوم) این رکن به صحت عقد قرارداد تملیکی بیع و عدم فسخ و انفساخ و اقاله آن اشاره دارد که

توسط ارائه قرارداد کتبی که در آن انتقال بیع موضوع دعوا از خوانده به خواهان مشخص شده باشد، احراز می شود.

رکن سوم) در صورتی که بایع توانایی تحویل بیع را داشته اما از آن سر باز زده باشد.

به این مفهوم که در تسلیم مبیع، اجباری بر فروشنده نباشد و وی قدرت و اختیار تسلیم مبیع را داشته باشد.

در این صورت خریدار حق دارد قرارداد را فسخ نماید.

الزام به تحویل ملک


حق حبس مبیع


حق حبس مبیع به این معنی است که هر یک از طرفین عقد قرارداد بیع، شامل بایع و مشتری،

حق دارند به منظور تسلیم طرف مقابل، از تسلیم مبیع امتناع ورزند.

به استثناء آنکه مبیع تاریخ سررسید داشته باشد.

این حق، به عنوان حقی ثابت برای هر دو طرف در نظر گرفته می شود.

در نتیجه در صورتی که یکی از طرفین از تسلیم مبیع یا ارزش ریالی آن امتناع ورزد، طرف مقابل نیز تعهدات متقابل خود را انجام ندهد.

در صورتی که هر دو طرف عقد بیع به دلیل عدم انجام تعهد از طرف مقابل به تعهدات خود عمل ننماید، دادگاه هر دو طرف را ملزم به ایفاء تعهد می نماید.


ساقط شدن حق حبس مبیع


حق حبس مبیع در صورت احراز موارد زیر ساقط می شود:

  • اگر یکی از دو عوض موجل بوده و دیگری حال باشد.
  • در صورتی که بایع پیش از آنکه از مشتری ثمن مبیع را دریافت کند، مبیع را با رضایت خود به وی تحویل دهد، نمی تواند دوباره آنرا پس بگیرد .

مگر آنکه توسط خیار به فسخ آن بپردازد.

  • اسقاط حق حبس با رضایت طرفین
  • در صورتی که بیع مورد معامله با شرط مبلغ معینی فروخته شده باشد و در حین تسلیم، دچار نزول قیمت شود، مشتری نمی تواند مابه التفاوت قیمت را از بایع مطالبه نماید و تنها حق فسخ قرارداد را دارد.
  • الزام به تحویل ملک

مرجع صالح به رسیدگی به دادخواست الزام به تحویل ملک


مرجع صالح به رسیدگی به دادخواست الزام به تحویل ملک دادگاهی می باشد که در محل وقوع ملک مستقر است.

البته اگر اقامتگاه شما در شهری غیر از محل ملک می باشد، با توجه به ایجاد دفاتر خدمات قضایی ،

می توانید در محل خود دادخواست را از طریق دفاتر خدمات قضایی ارائه نمایید اما جلسات رسیدگی در دادگاه محل وقوع ملک انجام خواهد گرفت.

الزام به تحویل ملک


مدارک لازم برای اقامه دعوی الزام به تحویل مبیع ( الزام به تحویل ملک )


جهت طرح دادخواست دعوای الزام به تحویل بیع خریداری شده، مدارک زیر مورد نیاز است:

  • اصل و کپی قرارداد معامله بیع
  • پایان کار بیع موضوع دعوی
  • گواهی دفترخانه ثبت اسناد رسمی
  • دلیل پرداخت ثبتی
  • برگه استعلام ثبت املاک
  • صورت مجلس تفکیکی
  • الزام به تحویل ملک

لازم به ذکر است موارد فوق در مورد دعاوی مربوط به الزام به تحویل ملک مورد معامله است.

در مورد سایر مبیع مانند خودرو و …، کپی برابر اصل قرارداد معامله کافیست.