اجاره ملک به اتباع خارجی


در این مقاله قصد داریم شرایط اجاره ملک به اتباع خارجی را به طور کامل و جامع خدمت شما عزیزان ارائه دهیم.

قاعده مشهوری که در قانون مدنی و معاملات وجود دارد، این است که انعقاد عقد خرید و فروش یا اجاره یا هر چیز دیگری نیازی به تشریفات آنچنان ندارد این امر در قوانین خاص البته تعدیل شده است.

برای مثال برای اجاره املاک گفته شده است که به صورت کتبی و به امضای دو نفر برسد اما اگر این شرایط نیز نباشند خللی به صحیح بودن عقد اجاره وارد نمی شود.

نکته دیگر این که گاهی تشریفات و رعایت برخی موارد ربط به صحت عقد دارد که به صحیح بودن عقد خلل وارد می کند و گاهی این تشریفات و موارد دیگر ربطی به صحت عقد ندارد و عقد بدون آن هم صحیح است.

برای مثال زمین و ملک خرید و فروش آن با سند رسمی اهمیت دارد اما با مبایعه نامه عادی هم می توان معامله کرد و عقد صحیح است.

در اینجا می خواهیم درباره اجاره کردن ملک به اتباع خارجی صحبت کنیم که با توجه به وجود هموطنان افغانستانی در داخل کشور امری رایج می باشد.


شرایط اجاره ملک به اتباع خارجی


در قانون با توجه به حساسیت هایی که وجود دارد؛ برای اتباع خارجی محدودیت هایی وجود دارد. به همین دلیل نیز برای اجاره ملک به اتباع خارجی نیز قاعدتا شرایطی وجود دارد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

طبق قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری – صنعتی جمهوری اسلامی ایران ماده ۲۴ و تبصره ۱ آن:

فروش زمین به اتباع خارجی ممنوع است، اما اجاره زمین و اجاره ملک به اتباع خارجی مجاز است. همچنین تملک هر نوع زمین به هر میزان به نام سرمایه گذاری خارجی طبق قانون تشویق و حمایت از سرمایه گذاری خارجی مجاز نمی باشد.

از طرف دیگر مطابق قانون راجع به تملک اموال غیر منقول اتباع خارجه مصوب سال ۱۳۱۰، تملک هر نوع زمین مزروعی به هر میزان توسط اتباع خارجه مجاز نمی باشد.

به هر حال تملک و خرید مال غیر منقول توسط اتباع بیگانه تشریفات خاصی دارد.


نحوه اجاره ملک به اتباع خارجی چگونه است؟


به عبارتی اگر یک فرد از اتباع بیگانه بخواهد ملکی را برای سکونت یا مغازه ای برای تجارت اجاره کند چه محدودیت هایی وجود دارد؟

آنچه در این باره باید گفت این است که اگر اتباع خارجی عقد اجاره ببندند این اجاره صحیح است و موارد بطلان آن منحصر در همان شرایط عمومی اهلیت و بلوغ و… می باشد.

از طرفی باید اجاره مزبور با اجازه دولت باشد یعنی مجوزی در کار باشد.

با این توضیح که مشاوران املاک موظف به کسب مجوز قانونی برای اجاره ملک به اتباع خارجی هستند و اگر این کار را نکنند برخورد قانونی صورت می گیرد.

انعقاد عقد اجاره بین موجر و اتباع خارجه بدون مجوز توسط مشاورین و بنگاه املاک ممنوع است و ایشان باید برای چنین اجاره ای از اداره کل امور اتباع و مهاجرین خارجی استان ” مجوز اجاره مسکن” دریافت کنند.

لذا لازم است که مشاورین املاک در صورت انعقاد قرارداد اجاره با اتباع خارجه فرم ” مجوز اجاره مسکن” را تکمیل و پس از استعلام از اداره کل امور اتباع و مهاجرین خارجی و تایید استعلام، نسبت به انعقاد اجاره اقدام کنند.


نتیجه اجاره ملک به اتباع خارجی بدون مجوز


در اینجا اگر مشاورین و بنگاه املاک این کار را بکند از نظر حرفه ای و صنفی مسئولیت خواهند داشت و برای انعقاد چنین عقدی ممکن است بنگاه مزبور پلمپ شود.

اما عقدی که منعقد شده چه حکمی دارد؟ در اینجا عقد صحیح است و توافقات فرد خارجی با موجر پابرجا باقی می ماند و برای بطلان آن به دلیل عدم رعایت مجوز و تشریفات هیچ منطقی وجود ندارد.

لذا اگر طرفین مستاجر و موجر اصلا بدون مراجعه به بنگاه بین خود قرارداد منعقد کنند؛ باز هم اشکالی نخواهد داشت.


نتیجه گیری


با توجه به آن چه گفته شد برای اجاره ملک به اتباع خارجی محدودیت هایی وجود دارد زیرا ملک غیر منقول قسمتی از خاک کشور به حساب می آید و تملک آن جز در مواردی ممنوع است.

اما در باب اجاره ممنوعیتی وجود ندارد و لازم است که در این باره مجوز لازمه کسب شود و تشریفاتی رعایت شود.

که اگر بنگاه املاک، عقد اجاره را بین موجر و تبعه خارجه منعقد کند؛ لازم است همان طور که در بالا گفته شد برای دریافت مجوز اجاره مسکن از اداره اتباع خارجی استان خود اقدام نماید و اگر چنین نکند در واقع ضمان اجرای صنفی خاص خود را خواهد داشت.

چنانچه این مجوز اخذ نشود نیز عقد صحیح است و تعهدات طرفین پابرجاست.