به این نوشته چند امتیاز میدهید؟

خلع ید چیست ؟

آنچه در این مطلب می خوانید ...

در این مقاله قصد داریم تا به شما توضیح دهیم که خلع ید چیست و قوانین مربوط به آن به چگونه است. پس چنانچه قصد دارید بدانید که خلع ید چیست با ما تا انتهای این مطلب همراه باشید.

تعریف خلع ید چیست ؟

خلع ید استیلاء بر حق دیگری است، خواه به عمد، خواه غیر عمد و با حسن نیت.

زمانی که مالک یک مال غیرمنقول مانند آپارتمان، زمین یا مغازه، خانه، به ظرفیت متصرف غیرقانونی مال خود، اقامه دعوی می‌کند و از دادگاه رفع تصرف غیرمجاز این مال غیر منقول را بخواهد. متصرف و ملک او را از تصرف (متصرف) خارج کرده و تحویل او بدهد.

طرح این دعوی علیه متصرف که در اصطلاح «غاصب» تلقی می‌شود که مالک واقعی، حق خود را توسط دادگاه مطالبه می‌کند دعوی خلع ید نامیده می شود.

دعوی خلع ید به دو صورت ممکن است اتفاق بیفتد یکی زمانی که متصرف در ابتدا با اذن مالک، در محل بوده و ادامه را بدون اذن در محل مانده (تخلیه ید) و مورد دیگر زمانی که متصرف از ابتدا بدون اذن در محل مانده و به تصرف خود در آورده است.

برای اینکه بهتر بدانید که خلع ید چیست در ادامه یک مثال واضح برایتان خواهیم زد.

مثال از دعوای خلع ید

بنده داراي يک زمین مي باشم و برای تحصیل به خارج از ایران مسافرت رفته ام. بعد از ۷ سال که برگشتم ، متوجه شدم يکي از دوستان من که از رفتن بنده با خبر بوده از نبود من سوء استفاده کرده و به تصرف زمین پرداخته و در آن گلخانه زده و مبادرت به فروش گل می نمايد.

هرچند به او تذکر داده مي شود حاضر نمي گردد زمین را تحويل دهد. حال اولین گام من، برای طرح دعوی این هست که من بايد با در دست داشتن سند مالکيت به دادگاه محل وقوع زمین مراجعه کرده و با تنظيم دادخواست و طرح دعوی خلع يد علیه متصرف که اصطلاحاً غاصب تلقي مي شود حق خود را مطالبه نمايم.

البته پیش شرط مهم جهت طرح دعوی خلع ید داشتن مالکيت بلا منازع است. يعني بايد سندی داشته باشيم که مالکيت من را ثابت کند مثل دفترچه مالکيت سيم سرب، يا حکم قطعی اثبات مالکيت.

اما گاهی حتی با وجود اینکه مالک واقعی من باشم اما مدرکي براي اثبات آن نداشته باشم و طرف مقابل هم ادعاي مالکيت مرا قبول نداشته باشد ممکن است نتوانم به حقم برسم و در دعوا پیروز نشوم. بنابراین در این موارد بايد ابتدا به دادگاه مراجعه کنم و دعواي اثبات مالکيت مطرح نمايم و پس از گرفتن حکم قطعي اثبات مالکيت دعوای خلع يد را مطرح نمايم.

قوانین مربوط به خلع ید چیست ؟

امیدواریم با ذکر مثال فوق متوجه شده باشید که خلع ید چیست ؟ در ادامه توجه شما را به قوانین مربوط به خلع ید جلب می نماییم.

طبق ماده ۳۱۳ و ۳۱۴ قانون مدنی، اگر در نتیجه‌ عمل غاصب، قیمت مال مغصوب زیاد شود، غاصب حق مطالبه‌ قیمت زیادی را نخواهد داشت مگر این که آن ‌زیادتی عین باشد که در این صورت عین زاید متعلق به خود غاصب است‌.

ماده ۳۱۵ : غاصب مسئول هر نقص و عیبی است که در زمان تصرف او به مال مغصوب وارده شده باشد ، هر چند مستند به فعل او نباشد.

ماده ۵۸۱ : تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.

ماده ۵۸۲ : شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است.

ماده ۴۳ تا ۴۵ و ۴۸ قانون اجرای احکام مدنی

ماده ۴۳: در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک خلع ید مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود، ولی تصرف محکوم له در ملک خلع شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

‌ماده ۴۴ – اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم‌علیه باشد این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر این که متصرف مدعی حقی از عین یا منافع عین‌ یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید.

در این صورت دادورز (مامور اجرا) یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در‌صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

‌ماده ۴۵ – هر گاه در محلی که باید خلع ید شود اموالی از محکوم‌ علیه یا شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او ‌دسترسی نباشد دادورز (‌مأمور اجرا) صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب اعلام میکند.

ترتیب اموال به صورت زیر است:

اسناد و اوراق بهادار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری یا یکی از بانکها سپرده می‌شود.
اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آنها متناسب با هزینه نگاهداری نباشد به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه‌ های مربوط به‌ صندوق دادگستری سپرده می‌شود تا به صاحب آن مسترد گردد.
در مورد سایر اموال دادورز (‌مأمور اجرا) آنها را در همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگاه داشته و یا به حافظ سپرده و رسید دریافت ‌می‌دارد.

شروط اساسی برای اقامه دعوی خلع ید چیست ؟

حال که دانستیم خلع ید چیست باید بدانیم چه شروطی برای اقامه دعوی خلع ید لازم است. در ادامه به بررسی سه شرط اساسی برای این کار خواهیم پرداخت.

۱- غیر منقول بودن موضوع دعوی

دعوی خلع ید همیشه نسبت به مال غیر منقول قابل طرح و در نتیجه قابل رسیدگی است. بنابراین هرگاه فردی بر مال منقول دیگری به نحو غیر مجاز تصرف پیدا کند، برای استرداد آن نباید دعوی خلع ید مطرح شود بلکه ذی حق باید دعوی استرداد مال مطرح نماید.

۲- غیر قانونی بودن تصرف

لازمه طرح دعوی خلع ید و رسیدگی به آن مستلزم، وقوع غصب است. منظور از ید دست اندازی به مال دیگری نیست بلکه همین که فرد از لحاظ عرفی بر مال تسلط یابد کفایت می کند که ملاک تشخیص تصرف و استیلا مدعی علیه بر مال عرف می باشد. همچنین عرف زمانی غصب را محقق می داند که ورود به ملک به قصد استیلاء و تصرف صورت گیرد.

هرگاه چندین نفر مالی را مشترکاً تصرف نمایند، در این حالت تمام متصرفین غاصب تمام مال محسوب می شوند و همه آنها در برابر مالک دارای مسئولیت هستند.

بر این اساس استیلاء مشترک از ضمان هریک از غاصبان نمی کاهد. استیلاء بر مال غیر، ممکن است به مباشرت باشد یا با واسطه و هرگاه الف به امر و دستور دیگری در خانه ای سکونت ورزد، آمر را باید مستولی بر آن مال و در نتیجه غاصب شمرد.

۳- خواهان مالک مال باشد

گفته شد دعوی خلع ید یا غصب، دعوایی است که از طرف مالک بر متصرف مالی اقامه می شود و مدعی از دادگاه می خواهد که سلطه غیر مجاز متصرف و همه آثار و مظاهر آن را از بین ببرد.

لذا ضروری است ابتدا خواهان، مالکیت خود بر مال موضوع دعوی را ثابت نماید زیرا اگر خواهان مالک نباشد، برای طرح دعوی مذکور ذی نفع محسوب نمی شود و به علت ذی نفع نبودن قرار رد دعوی مطروحه صادر خواهد شد.

دعوی خلع ید با دعوی تصرف عدوانی (شباهت ها و تفاوت های دو دعوا)

حال که دانستیم خلع ید چیست باید به تفاوت ها و شباهت های آن با دعوی تصرف عدوانی بپردازیم.

دعوی خلع ید و دعوی تصرف عدوانی دارای شباهت هایی می باشند، با این وجود بین این دو دعوی اختلاف هایی وجود دارد که آنها را از یکدیگر متمایز می کند و دلیلی برای اشتباه با کمی دقت نظر نمی باشد.

در هر دو دعوی از تصرف غیر مجاز تقاضای خلع ید می شود و برای تحقق هر دو دعوی استیلاء بر ملک دیگری شرط است.

در هر دو دعوی، از دادگاه تقاضای رفع تصرف می گردد و در هر دو مورد عدوانی بودن تصرف از ارکان دعواست.

دعوی خلع ید و تصرف عدوانی از حیث صلاحیت مرجع رسیدگی کننده نیز دارای تشابه هستند.

از حیث صلاحیت محلی نیز دادگاه محل وقوع ملک موضوع دعوی، دارای صلاحیت محلی برای رسیدگی می باشد و اما تفاوت های این دو دعوی، در دعوی خلع ید شکایت حقوقی ممکن می باشد ولی دعوی تصرف عدوانی با جمع بودن شرایط امکان شکایت کیفری نیز وجود دارد.

در دعوی رفع تصرف عدوانی هدف شناسایی مالک نیست و هدف حمایت از متصرف است و اگر به اسناد و دلایل مالکیت نیز اتکا می شود تنها به همین دلیل است.

در دعوی رفع تصرف عدوانی مدعی وقتی می تواند شکایت کیفری تقدیم کند که بتواند ثابت کند که در ملک موضوع دعوی دارای سابقه تصرف است، اما خوانده ملک را از تصرف وی خارج کرده است.

در حالیکه در دعوی خلع ید بحث اثبات سبق تصرف منتفی است و چه بسا خواهان دعوی خلع ید با وجود مالک بودن، تصرفی در ملک تحت مالکیت خود نداشته باشد.

تفاوت دیگر بین این دو دعوی این است که شرط اساسی دعوی تصرف عدوانی خارج شدن ملک بدون رضایت متصرف از ید اوست. برای تحقق تصرف عدوانی عدم رضایت متصرف سابق نسبت به تصرفات لاحق کافی است.

اما در دعوی خلع ید رضایت مالک و نحوه تصرف غاصب بر ملک تاثیری در دعوی ندارد در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست؛ در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم است؛ در حالی که هر دوی این دعاوی قابلیت تجدیدنظرخواهی را دارند.

در خلع ید ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.

نکات کاربردی خلع ید

خلع ید و تخلیه ید (تفاوت آنها)

حال که دانستیم خلع ید چیست باید بدانیم که با تخلیه ید چه تفاوتی دارد؟

تخلیه در مورد مال غیر منقول که با اذن قانونی تصرف گردیده است بکار برده می شود و هرگاه بین مالک و متصرف در مورد ملکی قرارداد اجاره منعقد شده باشد و در اجرای آن قرارداد ملک به تصرف مستاجر قرار داده شود، برای خارج نمودن ملک، از ادامه تصرف بدون اذن متصرف لازم است دعوی تخلیه مطرح شود و در صورتی که چنین قراردادی در بین نباشد طرح دعوی خلع ید ضروری است.

منشأ دعوای تخلیه از یک رابطه قراردادی و منشأ دعوای خلع ید تصرفات غاصبانه می باشد و هر یک آثار مربوط به خود را دارند.

هرگاه خواهان به جای دعوی تخلیه دعوی خلع ید مطرح نماید یا بالعکس از موجبات رد دعوی خواهد بود زیرا در فرضی که خواهان دعوی تخلیه طرح می کند باید بتواند وجود رابطه استیجاری را اثبات کند و در صورت عدم اثبات چنین امری دعوی رد خواهد شد.

ضمناً طرح دعوای تخلیه، مالکیت عین ملک نیز شرط نیست و همین که فرد مالک منافع باشد، کفایت می‌کند.

رهن بودن ملک نمی تواند مانع از طرح دعوی خلع ید شود

بازداشت یا رهن بودن ملک مانع استماع دعوای خلع ید نخواهد بود.

خلع ید ملک مشاع مانند خلع ید از ناحیه وراث

حال که دانستیم خلع ید چیست باید بدانیم خلع ید ملک مشاع به چه صورت است.

اگر یک نفر از مالکان مشاعی دعوای خلع ید طرح کند، کفایت می‌کند و نیازی نیست که تمام مالکان در دعوا شرکت کنند.

اگر کسی که از او شکایت شده هم یکی از مالکان مشاعی باشد و بدون اجازه سایر شریکان، ملکی را تصرف کرده باشد، متصرف عدوانی محسوب می‌شود و خواهان که یکی از مالکان مشاعی است، می‌تواند خلع ید او را بخواهد.

اگر خواهان هم فقط مالک منفعت (مستاجر) باشد هم می‌تواند بنابر قوانین موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶، دعوای خلع ید را طرح کند.

در اینصورت سند عادی اجاره به‌عنوان دلیل کافی است. ورثه می توانند به یکی از وراث برای طرح دعوای خلع ید وکالت بدهند و آن فرد همزمان هم برای انحصار وراثت اقدام میکند و هم دادخواست خلع ید و دریافت اجرت المثل را می دهد.

کسی که بر منافع مالکیت دارد نیز در صورت بروز مشکل می‌تواند دعوای خلع ید را مطرح کند، با توجه به اینکه عین، قابل تقسیم از منافع نیست باید گفت که دعوای خلع ید پذیرفتنی است. اگرچه دادگاه باید احراز کند که دعوای خلع ید مربوط به مال غیر منقول است.

سوالات متداول مرتبط با خلع ید

۱- آیا قبل از اثبات مالکیت امکان طرح دعوی خلع ید هست؟

برای ارائه دادخواست خلع ید ارائه اصل سند مالکیت الزامی است یعنی باید مالکیت خواهان خلع ید ابتدا اثبات شود.

۲- آیا پیش شرط دعوی خلع ید برای وراث برگه انحصار وراثت است؟

ورثه میتوانند به یکی از وراث برای طرح دعوای خلع ید وکالت بدهند و آن فرد توامان هم برای انحصار وراثت اقدام میکند و هم دادخواست خلع ید و دریافت اجرت المثل را می دهد.

۳- نحوه طرح دادخواست خلع ید از طریق شکایت کیفری چگونه است؟

خلع ید دعوایی حقوقی می باشد و امکان طرح شکایت کیفری وجود ندارد.

۴- آیا نحوه اجرای حکم خلع ید بلافاصله پس از صدور حکم قطعی امکان پذیراست؟

مرجع صالح برای طرح دعوی خلع ید

دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

بدیهی است با توجه به اینکه قابلیت تجدیدنظرخواهی رای صادر بر اساس تقویم خواسته تعیین می شود. دعوی از حیث معیار صلاحیت و قابلیت تجدیدنظرخواهی همان است که خواهان در دادخواست خود به عنوان تقویم خواسته معین نموده است.

اگر خواهان خواسته خود را کمتر از سه میلیون ریال تقویم نماید، رای صادره قطعی و غیرقابل تجدید نظر می باشد.

لازم به ذکر است در این دعوی ارسال دادخواست به مرجع ذی صلاح از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی صورت می گیرد.

جهت مراجعه به این دفاتر همراه داشتن مدرک شناسایی جهت احراز هويت و سند مالکیت و وکالتنامه (درصورتی که دعوی از جانب وکیل دادگستری مطرح می گردد) و همچنین كارت عابر بانك جهت پرداخت هزينه دادرسي، الزامي است.

دعوی خلع ید بطور کلی اعم از اینکه بین اصحاب پرونده در مورد اصل مالکیت اختلاف وجود داشته باشد یا خیر، مالی تلقی می شود. لذا خواهان باید خواسته خود را تقویم کند و مبنای محاسبه هزینه دادرسی قیمت منطقه ای ملک است نه تقویم خواسته.

اشخاصی که می توانند طرح دعوی خلع ید کنند

حال که دانستیم خلع ید چیست باید بدانیم که چه افرادی می توانند طرح دعوی خلع ید کنند .

در دعوای خلع ید، فقط اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی می‌تواند طرح دعوی کند. این در حالی است که ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر داشته برای طرح دعوی تصرف عدوانی لازم نیست شاکی، مالک باشد.

بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کسی که به نمایندگی یا به امانت، مال غیر را متصرف است، می‌تواند به قائم‌مقامی مالک طرح دعوی کند.

نمونه دادخواست دعوی خلع ید

حال که دانستیم خلع ید چیست شاید بد نباشد که به ذکر یک نمونه دادخواست دعوی خلع ید بپردازیم.

با سلام وعرض ادب

احتراماً به استحضار می رساند:

اینجانب به موجب سند مالکیت شماره …. مالک شش دانگ یک واحد آپارتمان به مساحت … متر مربع به شماره پلاک ثبتی … بخش … در شهرستان … می باشم. با توجه به این که خوانده بدون اجازه اینجانب پلاک ثبتی ذکر شده را به طور غاصبانه در تصرف خود گرفته اند.

بنده با مراجعات بسیار و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره … در تاریخ … به خوانده، خواهان رفع تصرف شدم که ایشان هیچ اقدامی در جهت رفع تصرف انجام ندادند و همچنان اصرار بر تصرف غاصبانه خود دارند. اینجانب برای اثبات ادعای خود به معاینه و تحقیق محلی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری استناد می نمایم.

در ابتدا برای جلوگیری از تضییع و تفریط خواسته و احداث بنا، صدور قرار دستور موقت مبنی بر منع خوانده به انجام تصرفات در ملک مذکور را تقاضا دارم.

فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۳۰، ۳۱، ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم بر خلع ید خوانده را استدعا دارم.

خلع ید چیست